Wie € 30.000,- overwaarde opneemt, betaalt in een gangbaar rekenvoorbeeld circa € 145,- per maand bruto. Daarbovenop komen eenmalige kosten voor advies, taxatie en notaris, die je aan het begin één keer betaalt.

Die € 145,- is een richtbedrag. Je eigen maandlast hangt af van je rente, je looptijd en het doel van het geld. Hieronder staat per onderdeel hoe het zit.

Inhoudsopgave

De maandlasten bij € 30.000,- overwaarde opnemen

Overwaarde opnemen betekent dat je je hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek afsluit. Je leent dus extra geld met je huis als onderpand. Over dat bedrag betaal je elke maand rente en meestal ook aflossing.

Het rekenvoorbeeld van De Financiële Alliantie gaat uit van een rente van 4,13%, een looptijd van 30 jaar en een annuïtaire aflossing. Bij die uitgangspunten kost € 30.000,- opnemen circa € 145,- per maand bruto. Bij € 40.000,- is dat circa € 194,- en bij € 50.000,- circa € 242,- per maand bruto.

Opgenomen bedrag	Maandlast bruto (4,13%, 30 jaar, annuïtair)
€ 30.000,-	circa € 145,-
€ 40.000,-	circa € 194,-
€ 50.000,-	circa € 242,-

Bruto betekent: vóór een eventuele hypotheekrenteaftrek. Hoeveel je netto betaalt, hangt af van je persoonlijke belastingsituatie. Daarom staat hier geen vast nettobedrag; dat rekent een adviseur voor jou uit.

Waar je maandlast precies van afhangt

Het rekenvoorbeeld is een vertrekpunt, want in de praktijk spelen meer dingen mee. Je maandlast hangt af van je huidige hypotheekvorm, je inkomen en vaste lasten, hoeveel overwaarde je wilt gebruiken en wat je hypotheekverstrekker toestaat.

Ook de rente telt zwaar mee, en die hangt af van de rentevaste periode die je kiest. De rente verschilt per rentevaste periode; welke het goedkoopst is, hangt af van de actuele tarieven. Kies je een korte periode, dan weet je wel minder lang waar je aan toe bent.

Dan de looptijd en de aflossingsvorm. Een langere looptijd geeft een lagere maandlast, maar over de jaren betaal je meer rente. Bij een annuïteitenlening blijft je bruto maandlast gelijk. Bij een lineaire lening begin je hoger en daalt je last elke maand, en dat verschil kan aan het begin flink zijn.

Tot slot krijgt de extra lening vaak een andere rente dan je bestaande hypotheek. Je oude deel houdt zijn eigen rente, het nieuwe deel krijgt de rente van nu. Wat je in totaal betaalt, is dus een mix van beide. Vraag daarom naar je totale maandlast, niet alleen naar de last van het nieuwe deel.

Eenmalige kosten bij het opnemen van overwaarde

Naast de maandlasten betaal je een paar posten vooraf. Die horen bij het regelen van de verhoging, en daarna heb je er geen omkijken meer naar. De bedragen hieronder zijn richtbedragen uit rekenvoorbeelden en kunnen per situatie verschillen.

Kostenpost	Richtbedrag	Waarvoor
Hypotheekadvies	€ 2.000,- tot € 3.000,-	Berekening, advies en aanvraag bij de geldverstrekker
Taxatie	rond € 850,-	Vaststellen van de actuele marktwaarde van je woning
Notaris	€ 500,- tot € 750,-	Nieuwe hypotheekakte en inschrijving bij het Kadaster
Afsluitkosten	ongeveer € 250,-	Rekenen sommige geldverstrekkers bij een verhoging

Niet elke post geldt in elke situatie. Afsluitkosten rekent niet iedere geldverstrekker. De notaris kun je soms helemaal overslaan, namelijk als je bij je huidige hypotheek een verhoogde inschrijving hebt laten vastleggen. Dan is een onderhandse verhoging vaak mogelijk, zonder nieuwe akte, en dat scheelt tijd en notariskosten.

Of jij een verhoogde inschrijving hebt, staat in je oorspronkelijke hypotheekakte. Pak die er gerust bij, of laat een adviseur het voor je nakijken.

Waarom vaste kosten bij een klein bedrag zwaarder wegen

Advies, taxatie en notaris zijn grotendeels vaste bedragen. Ze lopen niet mee op met het bedrag dat je opneemt. De notaris maakt ongeveer hetzelfde werk voor € 30.000,- als voor € 100.000,-, en ook een taxateur rekent geen percentage van je lening.

Een klein bedrag is daardoor relatief duur. Bij € 30.000,- vormen de eenmalige kosten een flink deel van wat je opneemt, bij € 100.000,- is dat deel kleiner. Bij € 10.000,- of € 20.000,- is het juist nog groter, omdat de vaste kosten ongeveer gelijk blijven terwijl je minder geld krijgt.

Een kleiner bedrag geeft ook niet vanzelf een lagere rente. De rente hangt vooral af van de verhouding tussen je totale schuld en de waarde van je huis, de rentevaste periode en de geldverstrekker. Valt je totale schuld door de verhoging in een andere risicoklasse, dan kan je rentepercentage wel veranderen.

Twijfel je tussen € 20.000,- en € 30.000,-? Zorg dan eerst dat je plan scherp is. Weet je wat de verbouwing of verduurzaming echt kost, dan hoef je later niet nog een keer de vaste kosten te betalen voor een tweede verhoging.

Hoe de taxatie je leenruimte bepaalt

Een taxatie is meestal nodig. De taxateur stelt de actuele marktwaarde van je huis vast, en die waarde bepaalt hoeveel overwaarde er is en dus hoeveel je maximaal kunt opnemen.

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je huis en je openstaande hypotheek. Is je woning € 350.000,- waard en heb je nog € 320.000,- hypotheek, dan heb je € 30.000,- overwaarde. Hoeveel daarvan je mag lenen, hangt af van het doel.

• Voor een verbouwing mag je meestal lenen tot 100% van de woningwaarde ná verbouwing.
• Voor verduurzaming kan dat tot 106%, als het extra geld volledig naar energiebesparende maatregelen gaat.
• Voor andere doelen, zoals een schenking of investering, ligt de grens meestal tussen 80% en 90% van de woningwaarde.

Daarnaast kijkt de geldverstrekker opnieuw naar je inkomen en je vaste lasten. Ben je met pensioen of komt dat eraan, dan telt je pensioeninkomen mee. Laat dit vooraf toetsen, zodat je niet voor niets taxatie- of advieskosten maakt.

Bruto, netto en het doel van het geld

Over de overwaarde zelf betaal je geen belasting zolang die in je woning blijft zitten. Dat staat los van hypotheekrenteaftrek. Of je de rente over de extra lening mag aftrekken, hangt af van waar je het geld aan besteedt.

Gebruik je het geld voor je eigen woning, zoals een verbouwing of verduurzaming, dan kan de rente aftrekbaar zijn. Voorwaarde is dat je het extra deel binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflost. Heb je eerder een huis met overwaarde verkocht, dan kan die eigenwoningreserve de aftrek beperken. Lukt de aftrek, dan ligt je netto maandlast lager dan de bruto € 145,-. Welke leningen meetellen als eigenwoningschuld, lees je bij de Belastingdienst.

Zet je het geld op een spaarrekening of ga je ermee beleggen, dan valt het in box 3. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar en je betaalt de volle bruto maandlast. Het doel bepaalt dus direct wat je netto kwijt bent.

Ook de WOZ-waarde speelt mee. Een percentage daarvan, het eigenwoningforfait, telt bij je inkomen in box 1. Wordt je huis na een verbouwing meer waard, dan kan dat forfait meestijgen. Het netto effect is daardoor een optelsom van renteaftrek, forfait en je maandlast.

Gebruik je een deel voor de woning en een deel voor iets anders, dan geldt de aftrek alleen voor het woningdeel. Bewaar de bonnen en offertes van je verbouwing, zodat je later kunt laten zien waar het geld naartoe ging.

Waar je op let voordat je overwaarde opneemt

Overwaarde opnemen is een beslissing voor de lange termijn, want je gaat een schuld aan die vaak tientallen jaren loopt.

Een paar vragen helpen om het overzicht te houden. Past de extra maandlast ook als je inkomen straks verandert door pensioen? Houd je genoeg buffer over voor onverwachte uitgaven? En hoe kijk je aan tegen wat er later overblijft voor je erfgenamen? Gebruik je de overwaarde nu, dan zit er later minder in de woning.

Sommige mensen houden een deel van het bedrag apart. Je laat bijvoorbeeld de keuken vernieuwen en zet een deel opzij als buffer voor je pensioen.

Ook dalende huizenprijzen horen in de afweging. Zakt de waarde van je woning onder je nieuwe hypotheek, dan ontstaat onderwaarde, en dat maakt later verhuizen of oversluiten lastiger.

Conclusie

In een gangbaar voorbeeld kost € 30.000,- overwaarde opnemen circa € 145,- per maand bruto, plus eenmalige kosten voor advies, taxatie en notaris die bij een bedrag van deze omvang relatief zwaar wegen. Wat het jou netto kost, laat je het best doorrekenen met je actuele rente, je inkomen en het doel van het geld.

Veelgestelde vragen