Met een verhuurhypotheek financier je een woning die je gaat verhuren, zoals je huidige huis dat je aanhoudt na een verhuizing. Bij de meeste geldverstrekkers leen je maximaal 80% van de marktwaarde in verhuurde staat, soms 70% of 90%, dus een deel betaal je zelf.

Koop je een nieuw huis, dan is verkopen van je huidige woning niet de enige route. Hieronder lees je hoe de verhuurhypotheek werkt, wat de bank wil zien en hoe je hem inpast in je verhuisplanning.

Inhoudsopgave

Wat een verhuurhypotheek is en wanneer je hem gebruikt

Een verhuurhypotheek is een lening voor een woning die je niet zelf bewoont, maar verhuurt. Sommige geldverstrekkers noemen hem ook een investeringshypotheek. Je haalt inkomsten uit de huur en rekent daarnaast op een mogelijke waardestijging van het pand.

Een beleggingshypotheek is iets anders. Daarbij bouw je via beleggingen vermogen op om je eigen hypotheek af te lossen, dus het is een manier van aflossen. Een verhuurhypotheek gaat over het pand zelf: je financiert een beleggingsobject.

Voor doorstromers ligt de toepassing vaak voor de hand. Je hebt een nieuw huis gevonden, en je huidige woning ligt op een fijne plek of past straks bij een studerend kind. Dan kan aanhouden en verhuren interessant zijn. Je zet de financiering van je oude woning dan om naar een hypotheek die bij verhuur hoort.

Koop je juist een tweede woning om te verhuren, dan werkt het in grote lijnen hetzelfde. Het verschil zit vooral in de timing. Bij doorstromen loopt de verhuurhypotheek gelijk op met de aankoop van je nieuwe huis, en beide financieringen moeten op elkaar aansluiten.

Het verschil met een gewone woonhypotheek

Bij een hypotheek voor je eigen huis kijkt de bank vooral naar jou. Je inkomen, je vaste lasten en je persoonlijke situatie bepalen hoeveel je mag lenen.

Bij een verhuurhypotheek beoordeelt de geldverstrekker vooral je businesscase. De kernvraag is of er door de verhuur naar verwachting genoeg binnenkomt om de hypotheek te betalen. Je eigen situatie telt nog mee, maar weegt minder zwaar. Daardoor bepalen de huurinkomsten in belangrijke mate hoeveel je kunt lenen.

Ook de rente en de aflosvorm verschillen. Een verhuurhypotheek heeft meestal een hogere rente, omdat een verhuurd pand voor de bank meer risico geeft. Daar staat vaak tegenover dat je een deel aflossingsvrij mag financieren.

Tot slot is de fiscale behandeling anders. Een verhuurde woning valt voor particulieren meestal in box 3, en dan heb je geen hypotheekrenteaftrek zoals bij je eigen woning. De actuele regels voor een verhuurde woning controleer je bij de Belastingdienst.

Hoeveel je leent en hoeveel eigen geld je inbrengt

Voor een verhuurhypotheek bestaan geen vaste regels. Elke geldverstrekker hanteert eigen voorwaarden, vaak met een maximaal te lenen bedrag naast het maximale percentage van de waarde in verhuurde staat.

Je legt dus altijd zelf geld in. Het deel boven de financieringsgrens betaal je uit eigen middelen, en dat geldt ook voor de bijkomende kosten. Denk aan advieskosten, de taxatie van het pand en de kosten voor de notaris die de hypotheek passeert. Die kosten komen bovenop je lening, dus reken ze vanaf het begin mee. Als doorstromer haal je dat geld vaak uit overwaarde of spaargeld, en dat moet je goed verdelen over je nieuwe huis en de verhuurwoning.

Meer eigen inleg werkt in je voordeel. Je leent minder, waardoor je rentelasten doorgaans lager zijn, maar het rendement op je eigen inleg kan zowel hoger als lager uitvallen. Leg je minder in, dan leen je meer en moet de huur een groter deel van de lasten dragen.

Onderdeel	Verhuurhypotheek	Hypotheek eigen woning
Maximale financiering	Meestal 80% van de waarde in verhuurde staat, soms 70% of 90%	Gebaseerd op jouw inkomen en de woningwaarde
Rente	Meestal hoger	Meestal lager
Aflossingsvrij deel	Vaak tot 50% mogelijk	Andere regels per situatie
Belangrijkste toets	Dekt de huur de lasten?	Past de lening bij je inkomen?
Eigen geld nodig	Ja, voor het restant en de kosten	Afhankelijk van je situatie

Let op: de financieringsgrens en het deel dat je aflossingsvrij mag lenen, verschillen per geldverstrekker. Vergelijk daarom altijd de voorwaarden voor verhuur naast elkaar.

Waarom de waarde in verhuurde staat zo zwaar weegt

Bij een verhuurhypotheek gaat het om de marktwaarde in verhuurde staat. Dat is wat een koper zou betalen voor de woning mét huurder erin. Die waarde kan lager liggen dan de waarde van een lege woning.

Dat verschil is logisch, want een koper kan er niet direct zelf in wonen. Omdat je maximale lening een percentage van deze waarde is, bepaalt de taxatie direct hoeveel je kunt lenen.

Hier kan het rekenen misgaan. Wie uitgaat van de WOZ-waarde of een recente verkoopwaarde, rekent mogelijk met een te hoog bedrag. Je maximale lening valt dan lager uit dan verwacht, en je hebt meer eigen geld nodig.

Laat daarom vroeg een inschatting maken van de waarde in verhuurde staat. Als doorstromer weet je dan ook hoeveel overwaarde er overblijft voor je nieuwe huis, en kun je beide financieringen op elkaar afstemmen.

Rente, maandlasten en wat de huur moet opbrengen

Je rente bereken je niet zelf: je leest hem af uit de rentetabel voor verhuur van de geldverstrekker. Die tarieven verschillen per aanbieder, dus vergelijken loont.

Wat je wel zelf kunt doen, is je maandlasten naast de verwachte huur leggen. Financier je bijvoorbeeld de helft aflossingsvrij, dan betaal je over dat deel alleen rente. Dat houdt je maandlasten relatief laag, terwijl je over het andere deel wel aflost.

De huur moet meer dekken dan alleen de hypotheek. Reken ook op onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten en belasting. Houd daarnaast een buffer aan voor periodes zonder huurder. Ook de rente kan stijgen, waardoor je maandlasten hoger worden.

Een maximale verhuurhypotheek kun je online niet goed berekenen. Het is maatwerk, omdat de huur, de taxatie en de voorwaarden per geldverstrekker samen de uitkomst bepalen. Een adviseur maakt die berekening met jouw cijfers.

Rendement en het aantal panden dat je bezit

Rendement bereken je op je eigen inleg, niet alleen op het verschil tussen huur en hypotheeklasten. Trek van de jaarhuur de rente, het onderhoud, de verzekeringen, de belasting en een reservering voor leegstand af. Wat overblijft, zet je af tegen het eigen geld dat je erin hebt gestopt.

Een mogelijke waardestijging speelt ook mee, maar die is onzeker. Een woning kan ook minder waard worden. Ontvang je bij verkoop minder dan je hypotheek, dan houd je een restschuld over. Reken je rendement daarom eerst zonder waardestijging, dan heb je een nuchter beeld.

Ook het aantal panden telt. De meeste hypotheekverstrekkers voor particulieren hebben geen bezwaar tegen een verhuurhypotheek zolang je hooguit vijf panden bezit. Bij een grotere vastgoedportefeuille kan zakelijke financiering nodig zijn, maar dat hangt af van de criteria van de geldverstrekker en je situatie. Sommige banken hanteren daarnaast een grens aan je jaarlijkse huurinkomsten om je nog als particulier te zien.

Houd je als doorstromer één woning aan, zoals je oude huis of een plek voor een studerend kind, dan toetsen geldverstrekkers nog steeds of je aan hun voorwaarden voor verhuur voldoet.

Hoe Bluebird je verhuurhypotheek laat aansluiten op je verhuizing

Bluebird bekijkt de verhuurhypotheek samen met de financiering van je nieuwe huis, als één plan. We vergelijken geldverstrekkers op hun voorwaarden voor verhuur en rekenen met de waarde in verhuurde staat. Zo zie je in één overzicht wat aanhouden en verhuren betekent voor je overwaarde, je maandlasten en je timing.

Conclusie

Met een verhuurhypotheek houd je je oude woning aan of verhuur je een extra woning. Je financiert meestal tot 80% van de waarde in verhuurde staat, betaalt een hogere rente dan bij je eigen huis en legt het deel boven die grens plus de bijkomende kosten zelf in.

Veelgestelde vragen