Met een verbouwingshypotheek leen je extra geld op je woning om die te verbouwen of te verduurzamen. Voor een verbouwing mag je tot 100% van de woningwaarde ná verbouwing lenen, mits je inkomen dat bedrag ook draagt.

In de basis is dat simpel. De details zitten in de taxatie, het bouwdepot, de renteaftrek en de manier waarop je verhoogt. Samen bepalen die onderdelen wat de verbouwing je per maand en over de hele looptijd kost. Hieronder lees je per onderdeel hoe het zit, zodat je zelf kunt narekenen of het voor jou uitkomt.

Inhoudsopgave

Verhogen, bijlenen en waar je leenruimte vandaan komt

Een verbouwingshypotheek is meestal geen apart product met een eigen naam bij de bank. Je verhoogt je bestaande hypotheek, of je sluit een extra leningdeel af dat bedoeld is voor de verbouwing. Soms combineer je dat met oversluiten naar een andere geldverstrekker. Het geld gaat naar de verbouwing van de woning waarin je zelf woont.

De ruimte om bij te lenen komt uit twee bronnen. De eerste is je overwaarde: het verschil tussen de huidige marktwaarde van je woning en de hypotheekschuld die nog openstaat. De tweede is de waardestijging die de verbouwing zelf oplevert. Een uitbouw of een nieuwe keuken kan de marktwaarde verhogen, en die hogere waarde telt mee bij je maximale lening.

Daarnaast kijkt de geldverstrekker naar je inkomen, want een hogere woningwaarde alleen is niet genoeg. De leennorm bepaalt welke maandlasten je met jouw inkomen en vaste verplichtingen mag dragen. In de regel geldt het laagste van de twee maxima: dat op basis van de waarde of dat op basis van je inkomen.

Gebruik je overwaarde voor de verbouwing van je eigen woning, dan betaal je daarover in principe geen belasting. Zet je opgenomen overwaarde op een spaarrekening, dan valt dat geld in box 3. Over het deel dat je niet aan je woning besteedt, mag je bovendien geen hypotheekrente aftrekken.

Een eerste check doe je zelf. Pak je laatste hypotheekoverzicht, noteer de openstaande schuld en zet daar een realistische schatting van je huidige woningwaarde tegenover. Het verschil geeft een eerste indruk van je overwaarde, nog zonder de waarde van de verbouwing erbij.

Hoeveel je mag lenen voor een verbouwing

Wat je mag lenen hangt af van waar je het geld aan besteedt. Voor een verbouwing ligt de grens hoger dan voor andere doelen, omdat het geld in de woning zelf terechtkomt. Voor verduurzaming is er nog wat extra ruimte, zolang het geld volledig naar energiebesparende maatregelen gaat.

Besteding van het extra geld	Maximale lening ten opzichte van de woningwaarde	Renteaftrek mogelijk?
Verbouwing van de eigen woning	Tot 100% van de waarde ná verbouwing	Ja, onder voorwaarden
Verduurzaming (energiebesparende maatregelen)	Tot 106%	Ja, onder voorwaarden
Ander doel, zoals een investering of schenking	Meestal tussen 80% en 90%	Nee

Let op het woord “ná”: je rekent met de verwachte waarde van de woning nadat de verbouwing klaar is. Verwacht de taxateur dat een uitbouw de waarde verhoogt, dan schuift je maximum mee omhoog. Daardoor is een verbouwing vaak te financieren, ook als je overwaarde op dit moment beperkt is.

Die grenzen zijn een plafond, en je inkomen kan je eerder begrenzen. Reken daarom beide kanten door: wat de woning toelaat en wat je maandbudget toelaat. Een hogere hypotheek betekent hogere maandlasten. Val je na de verhoging in een andere risicoklasse, dan kan ook je rentepercentage veranderen.

Bij een hypotheekverhoging is de rente meestal lager dan bij een persoonlijke lening. Voor een grotere verbouwing loont het om beide opties naast elkaar te zetten, met rente, looptijd en fiscale behandeling als vergelijkingspunten.

De rol van de taxatie en de waarde na verbouwing

De taxateur bepaalt de marktwaarde waarmee de geldverstrekker rekent. Bij een verbouwing kijkt hij meestal naar de huidige waarde en de verwachte waarde na verbouwing. Daarvoor gebruikt hij je bouwplan, tekeningen en offertes. Hoe concreter je plannen, hoe beter hij de waardestijging kan onderbouwen.

Voor een lening met Nationale Hypotheek Garantie moeten de kosten van een reguliere verbouwing volgens de NHG-voorwaarden uit het taxatierapport blijken. Is de waarde vóór verbouwing al hoog genoeg voor de gevraagde hypotheek, dan hoef je die kosten niet te specificeren. De niet-gespecificeerde kosten komen dan in een Verbeterbudget en/of Energiebespaarbudget.

Haal de WOZ-waarde en de taxatiewaarde niet door elkaar. De gemeente stelt de WOZ-waarde vast voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait. Voor je maximale lening gebruikt de bank de taxatiewaarde. Die twee bedragen kunnen flink uit elkaar liggen, dus reken voor je leenruimte met een taxatie.

Valt de taxatiewaarde lager uit dan verwacht, dan past het plaatje niet meer. Je kunt dan je verbouwingsplan bijstellen, een deel uit eigen geld betalen of in fases verbouwen. Hoeveel eigen geld je inbrengt, hangt af van het verschil tussen je gewenste lening en het maximum op basis van de taxatie. Je adviseur of geldverstrekker rekent dat uit zodra het taxatierapport er ligt.

Vraag offertes aan vóór de taxatie, dan voorkom je een tweede ronde.

Waarom een bouwdepot erbij hoort

Het bedrag dat je voor de verbouwing leent, komt meestal in een bouwdepot: een aparte rekening bij de geldverstrekker. Je krijgt het geld dus niet in één keer op je eigen rekening. De geldverstrekker betaalt uit zodra je een factuur of nota indient voor de afgesproken werkzaamheden.

Dat lijkt omslachtig, maar zo blijkt zwart op wit dat het geld naar de woning gaat. Dat telt mee voor de renteaftrek, want de Belastingdienst wil zien dat je de lening aan je eigen woning besteedt. Het bouwdepot werkt daarmee meteen als administratie.

Een nieuwe auto of een vakantie declareer je niet uit het depot, ook niet als er geld overblijft. Alleen werkzaamheden die passen bij de afspraak met de geldverstrekker komen in aanmerking. Houd daarom vanaf de start een map bij met offertes en facturen per onderdeel.

Wat er met een restant na afronding gebeurt, verschilt per geldverstrekker. Vaak gaat het naar aflossing van je hypotheek. Los je boven het boetevrije deel af, dan kan een vergoeding gelden. Kijk dat na in je hypotheekvoorwaarden, dan weet je vooraf waar je aan toe bent.

Ook de looptijd van een bouwdepot is begrensd. Plan je verbouwing zo dat je de facturen op tijd indient. De termijn verschilt per geldverstrekker en staat in je offerte.

Renteaftrek en belasting bij een verbouwing

De rente op een verbouwingshypotheek is aftrekbaar als je het geld besteedt aan je eigen woning, bijvoorbeeld voor verbouwen of verduurzamen. De lening moet daarnaast binnen de looptijd volledig worden afgelost, minimaal annuïtair of lineair, om als eigenwoningschuld te tellen. Over een nieuw aflossingsvrij leningdeel voor de verbouwing is de rente in beginsel niet aftrekbaar; voor een bestaande aflossingsvrije eigenwoningschuld kan overgangsrecht gelden.

Volgens de Belastingdienst trek je in de eerste 6 maanden de rente en financieringskosten van de hele verbouwingslening af. Daarna mag je alleen rente aftrekken over het deel dat je werkelijk aan de verbouwing hebt besteed.

Leen je meer dan je uitgeeft, dan is de rente over dat extra deel na een half jaar dus niet meer aftrekbaar. Stem je lening daarom zo goed mogelijk af op je werkelijke kosten. Het bouwdepot helpt, omdat je daarmee precies kunt aantonen wat je hebt besteed.

Onderhands verhogen of via de notaris

Hoe je je hypotheek verhoogt, hangt af van wat je bij het afsluiten hebt geregeld. Heb je destijds gekozen voor een verhoogde inschrijving bij de notaris, dan kun je je hypotheek vaak verhogen zonder opnieuw naar de notaris te gaan. Dat heet onderhands verhogen.

Onderhands verhogen kan alleen bij je huidige geldverstrekker. Je bespaart notariskosten en vaak ook tijd, omdat de verhoging binnen het bedrag blijft dat al in de hypotheekakte staat. Ga je boven dat bedrag uit, of kies je een andere geldverstrekker, dan heb je alsnog een notaris nodig.

Zonder verhoogde inschrijving loopt de verhoging via de notaris. Die stelt een nieuwe of aanvullende hypotheekakte op, ook wel een tweede akte genoemd. Daarvoor betaal je opnieuw notariskosten. Sluit je tegelijk over naar een andere geldverstrekker, dan komt er sowieso een nieuwe akte.

Je inschrijvingsbedrag vind je in je oorspronkelijke hypotheekakte. Vergelijk dat met je huidige schuld plus het bedrag dat je voor de verbouwing wilt lenen. Blijft het totaal eronder, dan is onderhands verhogen in veel gevallen mogelijk en houd je de kosten laag.

Extra kosten en de rekensom voor oversluiters

Naast de verbouwing zelf betaal je kosten voor het regelen van de financiering. Denk aan advieskosten, taxatiekosten en notariskosten als er een nieuwe akte nodig is. Sluit je over, dan kan er een vergoeding voor je huidige lening bijkomen. Reken ook met de rente op het verhoogde deel, want die wordt opnieuw vastgesteld en kan hoger uitvallen. Zet deze posten op een rij voordat je kiest, want ze bepalen welke route goedkoper uitvalt.

Kostenpost	Wanneer je ermee te maken krijgt
Advieskosten	Bij vrijwel elke verhoging of oversluiting met begeleiding
Taxatiekosten	Als de geldverstrekker een nieuwe taxatie vraagt
Notariskosten	Zonder voldoende verhoogde inschrijving of bij oversluiten
Hogere rente op het extra deel	Als de rente voor het nieuwe leningdeel hoger ligt dan je huidige rente
Vergoeding bij oversluiten	Als je je huidige hypotheek binnen de rentevaste periode afkoopt
Buffer voor meerwerk	Bij onvoorziene verbouwingskosten

Combineer je de verbouwing met oversluiten, reken dan in twee stappen. Bepaal eerst of oversluiten zelf voordeel oplevert, na aftrek van een eventuele vergoeding en bijkomende kosten. Tel daarna de verbouwing erbij en kijk naar de nieuwe maandlast. Dan zie je apart wat het oversluiten en wat de verbouwing kost.

Een lening zonder NHG oversluiten naar NHG en tegelijk verbouwen kan. Volgens de NHG-regels mogen de totale kosten van de oversluiting, de totale lening en de marktwaarde na verbouwing dan niet hoger zijn dan de geldende NHG-grens. Check het actuele bedrag van die grens op de site van NHG.

Houd daarnaast ruimte voor meerwerk, want een verbouwing kan anders lopen dan gepland. Een buffer uit eigen spaargeld voorkomt dat je halverwege opnieuw moet bijlenen.

Conclusie

Een verbouwingshypotheek is vaak een voordelige manier om een verbouwing te betalen, zolang je binnen de waarde na verbouwing blijft, het geld aan je eigen woning besteedt en de lening aflost om renteaftrek te houden. Heb je je hypotheekakte en een paar offertes bij de hand, dan kan een adviseur beide maxima, waarde en inkomen, naast elkaar doorrekenen.

Veelgestelde vragen