Een startershypotheek is een gewone hypotheek voor iemand die voor het eerst een woning koopt, waarbij je in de regel tot 100% van de marktwaarde van de woning kunt lenen. De kosten koper betaal je daarnaast uit eigen geld, en starters tot 35 jaar kunnen vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting.

Koop je je eerste huis? Dan wil je vooral weten wat je kunt lenen, hoeveel eigen geld je nodig hebt, welke regelingen er voor starters zijn en wat een keuze over twintig of dertig jaar betekent. We zetten het hieronder voor je op een rij.

Inhoudsopgave

Wat een startershypotheek precies inhoudt

Bij een startershypotheek leent de koper geld bij een bank of andere geldverstrekker om een eerste eigen woning te betalen. De woning dient als onderpand, net als bij iedere andere hypotheek. Het verschil zit in de situatie: de koper heeft nog geen eerdere koopwoning, dus ook geen overwaarde om in te brengen. Er bestaat geen apart wettelijk product met die naam.

Voor die groep bestaan een paar regelingen die het eerste huis wat bereikbaarder maken. Denk aan een vrijstelling van overdrachtsbelasting, de Nationale Hypotheek Garantie en in sommige gemeenten een aanvullende starterslening. Elke regeling heeft eigen voorwaarden, en niet iedere starter komt voor alles in aanmerking.

Als ouder of grootouder is het goed om te weten dat er veel veranderd is sinds jouw eigen eerste hypotheek. Destijds golden andere regels, andere rentes en andere leennormen. Ga in het gesprek met je kind daarom uit van de huidige regels en gebruik je eigen ervaring vooral als achtergrond.

Begin met samen opschrijven wat er al vaststaat. Hoe hoog is het inkomen, zijn er vaste lasten of een studieschuld en hoeveel spaargeld is er? Met die drie gegevens wordt elk vervolggesprek met een adviseur meteen een stuk concreter.

Hoeveel een starter maximaal kan lenen

Een starter kan in de regel maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Meer lenen dan de woning waard is, kan dus meestal niet. Een uitzondering is extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Die grens zegt iets over het plafond, maar nog niets over het bedrag dat bij jouw situatie past.

Het leenbedrag hangt vooral af van het inkomen. Koopt je kind samen met een partner, dan telt dat tweede inkomen ook mee. Daarnaast kijkt de geldverstrekker naar vaste lasten, zoals een autolening of een studieschuld. Ook de rente en de looptijd spelen mee. Al die gegevens worden getoetst aan de leennormen die op dat moment gelden, dus een vast standaardbedrag voor starters bestaat niet.

Een online rekentool geeft vaak een eerste indicatie van het maximum dat volgens de normen mogelijk is. Dat is niet automatisch het bedrag waarbij je kind ontspannen kan blijven wonen. Wie verwacht minder te gaan werken, een gezin te starten of een opleiding te volgen, laat beter wat ruimte over in het maandbudget.

Welk eigen geld nodig is voor de kosten koper

Omdat de hypotheek meestal tot de waarde van de woning gaat, vallen de bijkomende kosten erbuiten. Die heten samen de kosten koper en je kind betaalt ze in de regel uit eigen geld. Ze bedragen in 2026 doorgaans tussen de 3% en 6% van de koopsom, afhankelijk van onder meer de woning, de notaris en de gekozen adviseur.

De posten zijn overzichtelijk als je ze een voor een bekijkt. De notaris stelt de leveringsakte op, waarmee de woning officieel op jouw naam komt. Daarnaast is er een hypotheekakte voor de lening. De geldverstrekker vraagt om een taxatierapport, zodat duidelijk is wat de woning waard is. Schakel je hypotheekadvies in, dan betaal je ook advies- en bemiddelingskosten. Een bouwkundige keuring is een vrije keuze, maar geeft rust over de staat van het huis. Volgens een overzicht van Bluebird kost de leveringsakte gemiddeld € 500,- tot € 1.500,-, een taxatierapport € 600,- tot € 900,-, advies en bemiddeling € 2.500,- tot € 4.000,- en een bouwkundige keuring ongeveer € 400,- tot € 700,-.

Kostenpost	Indicatie (2026)	Toelichting
Overdrachtsbelasting	2% van de koopsom, of niets met startersvrijstelling	Bij € 400.000,- gaat het om € 8.000,- zonder vrijstelling
Notaris (leverings- en hypotheekakte)	ongeveer € 1.000,- tot € 2.000,-	Hangt af van het kantoor en de akten
Taxatierapport	ongeveer € 500,- tot € 800,-	Vaak gevraagd door de geldverstrekker
Hypotheekadvies en bemiddeling	ongeveer € 2.500,- tot € 3.500,-	Verschilt per adviseur en situatie
Bouwkundige keuring	ongeveer € 400,- tot € 700,-	Niet verplicht
NHG-provisie	0,4% van het hypotheekbedrag	Alleen bij een hypotheek met NHG

Deze bedragen zijn indicaties en geen vaste tarieven: ze verschillen per notaris, taxateur en adviseur. Vraag vooraf een offerte op, dan weet je waar je aan toe bent. Het is ook prettig om dit bedrag rond te hebben voordat je zoektocht naar een woning echt begint.

De startersvrijstelling van overdrachtsbelasting

Kopers van 18 tot en met 34 jaar kunnen een vrijstelling krijgen van de 2% overdrachtsbelasting voor woningen met een waarde tot maximaal € 555.000,-. Bij een woning van € 400.000,- scheelt dat € 8.000,- aan eigen geld. Voor een eerste koper is dat een flinke verlichting.

De vrijstelling geldt alleen als je aan alle voorwaarden voldoet. Je gaat zelf in de woning wonen, en ook je leeftijd en de waarde van de woning tellen mee. Je kunt de vrijstelling maar één keer gebruiken en je tekent daarvoor bij de notaris een verklaring. Koop je boven de waardegrens of ben je 35 jaar of ouder, dan betaal je gewoon de 2%. Wie een woning koopt om te verhuren, valt erbuiten en betaalt een hoger tarief.

Kopen twee partners samen, dan wordt per persoon gekeken of de vrijstelling geldt. Het kan dus zo zijn dat de een wel en de ander geen recht heeft. Dat heeft gevolgen voor het eigen geld dat nodig is, dus zoek dit vooraf uit zodat de verdeling van de kosten helder is.

De voorwaarden van deze regeling kunnen veranderen. Controleer daarom de actuele regels op de website van de Belastingdienst of vraag de notaris ze te bevestigen. De notaris verwerkt de vrijstelling uiteindelijk bij de overdracht van de woning.

Wat de Nationale Hypotheek Garantie een starter oplevert

De Nationale Hypotheek Garantie, kortweg NHG, is een vangnet onder je hypotheek. Kun je door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid de lasten niet meer opbrengen en moet de woning met verlies worden verkocht? Dan kan de NHG onder voorwaarden de restschuld overnemen.

Volgens de Rijksoverheid is de maximale NHG-garantie in 2026 € 470.000,-. NHG is mogelijk als de woning binnen de geldende kostengrens valt en aan de overige voorwaarden wordt voldaan. Laat je kind energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan geldt een hogere grens van € 498.200,-. Voor de garantie betaalt je kind eenmalig een provisie van 0,4% van het hypotheekbedrag.

NHG in 2026	Bedrag of percentage
Kostengrens	€ 470.000,-
Grens met energiebesparende maatregelen	€ 498.200,-
Eenmalige provisie	0,4% van het hypotheekbedrag

Naast die zekerheid levert NHG vaak een lagere rente op, omdat de geldverstrekker minder kans op verlies loopt. Die rentekorting kan over de jaren meer opleveren dan de eenmalige provisie kost. Hoe groot het verschil is, verschilt per aanbieder en per moment.

NHG maakt de hypotheek niet lichter om te dragen. De maandlasten moeten nog steeds passen bij het inkomen. Zie de garantie als een stevige ondergrond naast een verstandig gekozen leenbedrag. Een woning onder de NHG-grens kiezen kan voor een eerste koper een prettige manier zijn om die extra rust in te bouwen.

Hoe een starterslening van de gemeente meehelpt

Sommige gemeenten bieden een starterslening aan, die wordt verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dat is een aanvullende lening voor als je gewone hypotheek net niet genoeg is voor de woning die je op het oog hebt. De starterslening overbrugt dan het verschil tussen de koopsom en je maximale hypotheek.

Je kind sluit de starterslening af naast een gewone hypotheek met NHG. De lening heeft een eigen opbouw van rente en aflossing, die per gemeente kan verschillen. Bij een Starterslening heeft de koper in de eerste jaren geen maandlasten; daarna worden de maandlasten op basis van de financiële draagkracht bepaald. Elke gemeente bepaalt zelf of er een starterslening is, voor welke woningen en onder welke voorwaarden.

Een starterslening voelt soms als extra ruimte, maar het blijft een lening die je kind ooit terugbetaalt. Het totaal van hypotheek en starterslening moet daarom passen in het maandbudget, ook op langere termijn. Kijk samen naar de situatie over een paar jaar, als de aflossing op de starterslening mogelijk begint.

Of de gemeente van je kind zo’n regeling heeft, staat meestal op de website van de gemeente, samen met de voorwaarden. Een hypotheekadviseur kan daarna doorrekenen hoe de combinatie met de gewone hypotheek uitpakt.

Looptijd, aflosvorm en de maandelijkse lasten

De looptijd bepaalt voor een groot deel hoe hoog de maandlast is. Een langere looptijd spreidt de lening over meer jaren. De maandlast wordt dan lager, maar je kind betaalt over de hele periode meer rente. Een kortere looptijd geeft een hogere maandlast, met minder rente in totaal.

Ook de manier van aflossen telt mee. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand ongeveer hetzelfde bruto bedrag. In het begin gaat daarvan veel naar rente en weinig naar aflossing; later draait dat om. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast deel af, waardoor de lasten in het begin hoger zijn en daarna geleidelijk dalen. Voor een starter met een groeiend inkomen voelt de annuïtaire vorm vaak rustiger, maar beide vormen hebben voordelen.

Houd ook rekening met het einde van de rentevaste periode. Daarna stelt de geldverstrekker een nieuwe rente vast, die hoger of lager kan uitvallen. Een langere rentevaste periode geeft meer jaren duidelijkheid over de lasten. Een kortere periode is soms goedkoper, maar minder voorspelbaar.

Kijk daarnaast naar wat je inkomen kan veranderen, zoals minder gaan werken, gezinsuitbreiding of een andere baan. Een buffer op de spaarrekening en een maandlast met wat ruimte helpen daarbij.

Samen kiezen met onafhankelijk advies

Een eerste hypotheek kiezen is een besluit voor lange tijd. Een onafhankelijke adviseur legt meerdere aanbieders naast elkaar, waardoor je verschillen in rente, voorwaarden en flexibiliteit ziet. Bij één bank zie je alleen dat ene aanbod.

Bij het vergelijken telt meer dan de laagste rente. Let ook op de mogelijkheden om boetevrij extra af te lossen, op de voorwaarden bij een verhuizing en op hoe lang een rente-aanbod geldig blijft. Kleine verschillen in die voorwaarden kunnen over dertig jaar merkbaar zijn.

Bluebird vergelijkt aanbieders en legt in gewone taal uit wat een keuze voor jou betekent. Wil je jouw cijfers laten doorrekenen? Maak dan een afspraak met een adviseur.

Conclusie

Met een startershypotheek leen je in de regel maximaal 100% van de marktwaarde van je eerste woning. De kosten koper, doorgaans 3% tot 6% van de koopsom, betaal je uit eigen geld. Valt de woning in 2026 binnen de NHG-kostengrens van € 470.000,- en voldoe je aan de overige voorwaarden, dan is NHG mogelijk, met een vangnet en vaak een lagere rente. De startersvrijstelling en soms een starterslening maken de stap daarbovenop makkelijker.

Veelgestelde vragen