Als starter tot 35 jaar betaal je geen 2% overdrachtsbelasting, zolang de woning volgens de Rijksoverheid in 2026 niet meer dan € 555.000,- waard is. De andere kosten koper, zoals notaris en Kadaster, betaal je wel, net als taxatie en advies. Die bedragen kun je niet meefinancieren in je hypotheek, dus ze komen uit eigen geld.
Hieronder lees je per onderdeel wat het kost, wanneer je het betaalt en hoe het samenhangt met je spaargeld. Zo weet je vooraf welk bedrag je klaar moet hebben.
Inhoudsopgave
Wat je als starter aan kosten koper betaalt
Kosten koper, afgekort k.k., zijn de bijkomende uitgaven bovenop de koopsom. Je betaalt ze om de eigendomsoverdracht officieel te maken en je hypotheek te regelen. De belangrijkste posten zijn de overdrachtsbelasting, de notaris en de inschrijving in het Kadaster. In de praktijk komen het taxatierapport en het hypotheekadvies erbij. Alleen de overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom. De rest bestaat uit losse posten die per situatie en per kantoor verschillen. De tabel hieronder geeft de gangbare bandbreedtes uit het overzicht van kosten koper van Bluebird.
Kostenpost Starter tot 35 jaar, koopsom tot €510.000 Overige koper, eigen bewoning Verplicht? Overdrachtsbelasting Geen (vrijstelling) 2% van de koopsom Ja Notaris (leverings- en hypotheekakte, incl. Kadaster) €1.000 tot €2.000 €1.000 tot €2.000 Ja Taxatierapport €600 tot €900 €600 tot €900 Ja, voor je hypotheek Hypotheekadvies en bemiddeling €2.500 tot €4.000 €2.500 tot €4.000 Nee, wel gebruikelijk Bouwkundige keuring €400 tot €700 €400 tot €700 Nee, op eigen keuze
Hoe de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting werkt
De startersvrijstelling gaat alleen over de overdrachtsbelasting. Je verwart haar makkelijk met een starterslening of met NHG, maar dat zijn andere regelingen. De vrijstelling verlaagt geen rente en vergroot je leencapaciteit niet. Ze haalt alleen de 2% overdrachtsbelasting van je rekening af. De voorwaarden: je bent jonger dan 35 jaar, de koopsom blijft onder €510.000 en je gaat zelf in de woning wonen. Die laatste voorwaarde bepaalt ook het gewone tarief. Koop je een woning als belegging of als tweede huis, dan kan het tarief oplopen tot 10,4%. Wat je met de woning van plan bent, bepaalt dus mee wat je betaalt.
De vrijstelling loopt via de notaris bij de overdracht. Kijk voor de actuele voorwaarden en uitzonderingen op de website van de Belastingdienst of op rijksoverheid.nl, want grenzen kunnen per jaar verschuiven. Is één van jullie al 35 of zit je dicht bij de grens? Zoek dat dan vroeg in het traject uit. Het kan uitmaken voor het bedrag dat je bij de notaris klaar moet hebben, en hoe eerder je dat weet, hoe rustiger je biedt.
Notariskosten en inschrijving in het Kadaster
Zonder notariële akte word je geen eigenaar van een huis. De notaris stelt de leveringsakte op, waarmee de woning op jouw naam komt. Daarnaast passeert de notaris de hypotheekakte, die je lening aan de woning koppelt. Ook de inschrijving in het Kadaster loopt via het notariskantoor. Voor beide akten samen reken je doorgaans op €1.000 tot €2.000, inclusief btw en Kadasterkosten. De leveringsakte alleen kost gemiddeld €500 tot €1.500. Het verschil hangt af van het kantoor en van hoe ingewikkeld je situatie is.
Tarieven verschillen per kantoor, dus offertes vergelijken loont. Vraag een paar kantoren in je regio om een vaste prijs voor beide akten. Let erop dat Kadaster en btw erin zitten, zodat je appels met appels vergelijkt. Hier heb je dus echt invloed op het bedrag. De notariskosten betaal je bij de overdracht. De notaris stuurt vooraf een nota van afrekening met alle bedragen. Daarop zie je precies wat er van je rekening af moet.
Wat de taxatie doet met je benodigde spaargeld
Een taxatierapport is verplicht als je een hypotheek aanvraagt. De taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast. Je geldverstrekker gebruikt die waarde om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen. Het rapport kost gemiddeld €600 tot €900, afhankelijk van de woning en de regio. De taxatie raakt je spaargeld op twee manieren. De eerste is direct: je betaalt de taxateur meestal al voor de overdracht, dus die kosten moet je vroeg uit eigen geld kunnen voldoen. De tweede is minder zichtbaar. Valt de getaxeerde waarde lager uit dan je bod, dan leen je over het algemeen maximaal tot die waarde. Het verschil vul je aan met eigen geld.
Dat bijleggen komt bovenop de kosten koper. Een reden voor paniek is het niet, wel voor een rustig bod. Bied je boven de vraagprijs, houd dan in je achterhoofd dat de taxatie niet automatisch meegroeit. Kies een taxateur die je geldverstrekker accepteert en die volgens de eisen van NHG werkt als je daarvoor gaat. Spreek vooraf een vaste prijs af, dan weet je wat je kwijt bent.
Advies, borgtocht en keuring horen ook in je overzicht
Hypotheekadvies en bemiddeling vallen strikt genomen niet onder de kosten koper. In de praktijk tel je ze wel mee, want ook die betaal je uit eigen geld. Gemiddeld liggen ze tussen €2.500 en €4.000. Sommige adviseurs werken met een vast tarief, andere met een prijs die afhangt van je situatie. Vraag vooraf wat er precies in zit. Neem je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je eenmalig een borgtochtprovisie. Dat is een percentage van je hypotheekbedrag. Het actuele percentage en de NHG-grens vind je op nhg.nl.
Bij de aankoop van een bestaande woning vraagt de verkoper vaak een waarborgsom of een bankgarantie. Met een bankgarantie hoef je dat bedrag niet zelf te storten, maar de bank rekent er wel een vergoeding voor. Die hoort dus ook in je lijstje. Een bouwkundige keuring is optioneel en kost ongeveer €400 tot €700. Ze geeft je vooraf inzicht in de staat van het huis. Over de fiscale kant circuleren verschillende verhalen. Ga er niet zomaar van uit dat advies- of taxatiekosten aftrekbaar zijn. Controleer de actuele regels bij de Belastingdienst en plan je budget op de brutobedragen.
Je eigen geld plannen met de juiste timing
Kosten koper komen niet allemaal op hetzelfde moment. De taxatie en een eventuele keuring betaal je vroeg, vaak al kort na je bod. Advieskosten volgen meestal bij het aanvragen of afsluiten van je hypotheek. De notariskosten en de borgtochtprovisie betaal je rond de overdracht. Een bankgarantie regel je kort na het tekenen van de koopovereenkomst. Zet die momenten op een tijdlijn naast je spaarrekening. Dan zie je niet alleen het totaal, maar ook wanneer je welk deel nodig hebt. Dat geeft rust in weken waarin ook de verhuizing, je huur en je werk aandacht vragen.
Houd naast de kosten koper een buffer aan, voor een lagere taxatie, verhuiskosten, een nieuwe vloer of de eerste meubels. Die posten zijn geen kosten koper, maar vragen wel eigen geld in dezelfde periode. Krijg je hulp van je ouders, bijvoorbeeld met een schenking, regel die dan op tijd en leg het vast. De geldverstrekker wil zien waar het geld vandaan komt. Vul de tabel uit het begin in met je eigen offertes. Begin met de notaris en de taxateur, want daar heb je de meeste invloed op. Tel daar je adviestarief en een buffer bij op. Dan heb je één getal waarop je je zoektocht kunt baseren.
Hoe Bluebird naar kosten koper voor starters kijkt
Bluebird zet de kosten koper aan het begin van het traject op één overzicht, met de momenten waarop je ze betaalt. We vergelijken aanbieders en laten zien welke posten in jouw geval meetellen en welke niet. Meer achtergrond over de bedragen staat in het artikel over kosten koper 2026.
Conclusie
Als starter tot 35 jaar betaal je bij een koopsom onder € 510.000,- geen overdrachtsbelasting, maar notaris, taxatie en advies betaal je wel uit eigen geld. Een logische vervolgstap is om offertes van notaris en taxateur op te vragen en die in de tabel in te vullen.
Veelgestelde vragen
Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
Nee, kosten koper kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Je betaalt ze uit eigen zak, naast de koopsom.
Geldt de startersvrijstelling ook als ik samen met mijn partner koop?
Is één van jullie 35 of ouder, dan kan dat het bedrag aan overdrachtsbelasting beïnvloeden. Controleer jullie situatie bij de Belastingdienst of laat het uitrekenen door je adviseur.
Wat betekent k.k. in een woningadvertentie?
K.k. betekent kosten koper. De vraagprijs is dan zonder overdrachtsbelasting, notaris en andere bijkomende kosten. Die betaal je als koper zelf bovenop de koopsom. Bij nieuwbouw staat vaak v.o.n., vrij op naam: dan zitten overdrachtsbelasting en de leveringsakte in de prijs. De hypotheekakte en het advies betaal je wel zelf.
Wanneer moet ik het geld voor de notaris overmaken?
Je maakt het bedrag van de nota van afrekening meestal kort voor de overdracht over naar de notaris. De notaris stuurt die nota vooraf toe, zodat je precies weet wat je moet betalen.
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Nee, een bouwkundige keuring kies je zelf. Ze geeft je wel inzicht in eventueel achterstallig onderhoud, wat helpt bij het bepalen van je bod en je buffer.
