Je berekent of hypotheek oversluiten loont door je maandelijkse besparing af te zetten tegen de eenmalige kosten: boeterente, advies, notaris en taxatie. Vaak is een renteverschil van 1% tot 2% nodig, maar je eigen terugverdientijd geeft de doorslag.

Ben je zzp’er, dan heb je een extra puzzelstuk. Stap je over naar een andere bank, dan wordt je inkomen opnieuw beoordeeld, en dat werkt anders dan bij iemand in loondienst. Hieronder lees je hoe de rekensom werkt, welke posten je meeneemt en wanneer wachten slimmer is dan nu overstappen.

Inhoudsopgave

Wat oversluiten precies inhoudt

Oversluiten betekent dat je je huidige hypotheekcontract beëindigt en een nieuwe hypotheek afsluit. De nieuwe lening lost de oude volledig af. Dat kan bij een andere geldverstrekker, maar soms ook bij je huidige bank. Je doet het vooral om betere voorwaarden te krijgen, zoals een lagere rente dan je nu betaalt.

Bij oversluiten kies je ook een nieuwe rentevaste periode. Soms kies je ook een andere hypotheekvorm die beter past bij waar je nu staat. Je gaat dus een volledig nieuw contract aan, met nieuwe afspraken over rente, looptijd en aflossen.

Haal oversluiten niet door elkaar met rentemiddeling. Bij rentemiddeling blijf je bij je huidige geldverstrekker, die de rente van je bestaande hypotheek aanpast. Bij oversluiten sluit je een volledig nieuwe hypotheek af, vaak bij een andere bank.

Bepaal eerst wat je doel is. Wil je een lagere maandlast, wil je zekerheid voor langere tijd, of wil je tegelijk verbouwen? Je doel bepaalt welke route het meest oplevert.

Zo bereken je zelf of oversluiten loont

De berekening heeft twee kanten. Aan de ene kant staat wat je per maand bespaart, aan de andere kant staan de kosten die je eenmalig betaalt. Pas als de besparing over de tijd groter is dan die kosten, loont de stap.

Begin met je huidige maandlast. Die vind je op je jaaroverzicht of in de app van je geldverstrekker. Vraag daarna bij een nieuwe aanbieder op wat de maandlast wordt met de actuele rente, voor dezelfde schuld en dezelfde resterende looptijd. Het verschil tussen die twee bedragen is je bruto besparing per maand. Volgens deze uitleg over oversluiten ligt die besparing gemiddeld tussen € 50,- en € 200,- per maand. Dat hangt af van de hoogte van je hypotheek, de resterende looptijd en de actuele rente.

Tel vervolgens alle eenmalige kosten bij elkaar op en deel dat totaal door je maandelijkse besparing. De uitkomst is het aantal maanden dat je nodig hebt om quitte te spelen. Blijf je langer in je huis wonen dan die termijn, dan levert oversluiten geld op. Verhuis je eerder, dan ben je duurder uit.

Vergelijk wel appels met appels. Verleng je met het oversluiten ook de looptijd, dan daalt je maandlast vanzelf, maar dat is geen echte besparing. Over de hele looptijd betaal je dan vaak juist meer rente. Hetzelfde geldt als je de kosten meefinanciert: je maandlast lijkt laag, maar je schuld wordt hoger.

Welke kosten je meerekent?

De grootste post is vaak de boeterente. Daarnaast betaal je advieskosten voor het vinden van een passende nieuwe hypotheek en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte. Ook taxatiekosten en eventuele kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tellen mee. Zet ze voor jezelf in een overzicht, zodat je niets vergeet.

Kostenpost	Waarvoor	Hoe je het bedrag vindt
Boeterente	Vergoeding aan je huidige geldverstrekker voor gemiste rente	Opvragen bij je huidige bank
Advieskosten	Uitzoeken en aanvragen van de nieuwe hypotheek	Offerte van je adviseur
Notariskosten	Opmaken van de nieuwe hypotheekakte	Offerte van de notaris
Taxatiekosten	Vaststellen van de actuele woningwaarde	Offerte van een taxateur
NHG-borgtochtprovisie	Garantie op de nieuwe lening, als je NHG kiest	Berekening via de rekenregel van NHG

Sluit je over van een hypotheek met NHG naar een nieuwe hypotheek met NHG? Dan betaal je de borgtochtprovisie alleen over het verschil. Volgens de rekenregel van NHG gaat het om de hoofdsom van de nieuwe hypotheek min de restantschuld van de oude, vermenigvuldigd met de geldende provisie. Leen je precies je oude schuld opnieuw, dan betaal je over dat deel geen nieuwe provisie.

Je kunt de oversluitkosten meefinancieren als je niet de volledige woningwaarde leent en je inkomen toereikend is. Dat scheelt een flinke uitgave in één keer, wat prettig is als je inkomen per maand schommelt. Reken die meegefinancierde kosten wel mee in je terugverdientijd.

Hoe de boeterente wordt berekend

Boeterente is geen vast bedrag en ook geen vast percentage. Het is een vergoeding voor de rente-inkomsten die je huidige geldverstrekker misloopt, omdat je eerder aflost dan afgesproken. De bank rekent dat per hypotheek uit.

Drie factoren bepalen de hoogte. De eerste is het verschil tussen jouw huidige rente en de actuele marktrente voor een vergelijkbare rentevaste periode: hoe groter dat verschil, hoe hoger de boete. De tweede is hoe lang je rentevaste periode nog loopt. Duurt die nog lang, dan mist de bank meer rente en valt de boete hoger uit. De derde is het bedrag waarover je de boete betaalt: wat je aflost boven je boetevrije ruimte. Zo kan een boeterente oplopen tot enkele duizenden euro’s.

Hier zit een lastige verhouding. Juist als de rente flink gedaald is, is oversluiten aantrekkelijk, maar dan is de boete ook het hoogst. Ligt de marktrente hoger dan jouw huidige rente, dan is er doorgaans geen boete. Alleen is oversluiten om de rente dan ook minder interessant.

De boete kan soms kleiner. Bij veel hypotheken mag je elk jaar een deel boetevrij extra aflossen; hoeveel staat in je contract. Kijk daar goed naar, want oudere contracten kunnen afwijken. In veel contracten vervalt de boete ook bij verkoop van je woning of bij overlijden; dat staat in je voorwaarden. Vraag het exacte boetebedrag schriftelijk op bij je huidige bank voordat je verder rekent.

Waarom je resterende rentevaste periode zo telt

Je resterende rentevaste periode is de stille factor in de rekensom. Loopt die nog maar kort, dan is de boete vaak laag. Loopt die nog jaren, dan kan de boete zo hoog worden dat de rentewinst wegvalt.

Daarom is wachten soms slimmer dan direct oversluiten. Loopt je rentevaste periode over een jaar af, dan kun je vaak zonder boete overstappen zodra die periode eindigt. Tot die tijd volg je de rente en zet je je papieren alvast klaar, zodat je kunt overstappen op het moment dat de rekensom het gunstigst uitvalt.

Er zijn ook tussenroutes. Met rentemiddeling verwerkt je huidige bank de boete in een nieuwe, iets hogere rente. Je betaalt dan niets in één keer, en vaak is geen nieuwe beoordeling van je inkomen nodig. Welke route het meest oplevert, hangt af van je contract en van hoe lang je nog in het huis wilt wonen.

Kijk ook naar de lange termijn. Een lagere rente betekent dat je over de hele looptijd minder rente betaalt, en hoe langer de resterende looptijd, hoe groter dat voordeel. Hoe lang je moet blijven wonen, volgt uit je terugverdientijd; bij een hoge boete kan dat al snel meerdere jaren zijn.

Oversluiten als zzp’er met wisselend inkomen

Stap je over naar een andere geldverstrekker, dan beoordeelt die je inkomen opnieuw. Als ondernemer kijkt de bank meestal naar de winst over meerdere jaren. Een sterk jaar telt dus niet los mee, en een rustiger jaar trekt het gemiddelde omlaag.

Dat heeft gevolgen voor je mogelijkheden. Had je bij je eerste hypotheek een hoge winst en waren de laatste jaren wisselender, dan kan je leencapaciteit bij een nieuwe aanvraag lager uitvallen. Wil je alleen je bestaande schuld oversluiten zonder extra geld te lenen, dan is dat vaak beter te doen. Wil je ook een verbouwing meefinancieren, reken dat dan eerst door.

Gebruik dit in je voordeel. Liggen je laatste jaren samen sterk, dan is het een goed moment om de berekening te laten maken. Zit je midden in een rustigere periode, dan kan rentemiddeling bij je huidige bank meer ruimte bieden, omdat daar vaak geen nieuwe toetsing nodig is.

Je trekt de boeterente af in je aangifte over het jaar waarin je haar betaalt, die je het jaar daarna indient, mits je hypotheek een eigenwoningschuld is. Voor je kasstroom betekent dat: je schiet het bedrag nu voor en krijgt een deel later terug. Neem dat mee in je planning, zeker als je inkomsten per maand schommelen. De fiscale regels voor je koopwoning lees je na bij de Belastingdienst.

Welke documenten je klaarzet

Een nieuwe aanvraag gaat sneller als je papieren op orde zijn. Voor een zzp’er is dat vaak het meeste werk, dus begin er op tijd mee.

• Een geldig legitimatiebewijs
• Je jaarcijfers van de laatste jaren
• Je aanslagen inkomstenbelasting
• Een uittreksel van je inschrijving bij de KvK
• Een actueel overzicht van je huidige hypotheek, met restschuld en rente
• Een taxatierapport of je WOZ-waarde

Vraag tegelijk de boeteberekening op bij je huidige geldverstrekker. Dan heb je alle getallen bij elkaar om de rekensom echt te maken. Je boekhouder kan je vaak snel helpen met de jaarcijfers en aanslagen.

Hoe Bluebird je rekensom helder maakt

Wij rekenen de vergelijking voor je door: huidige maandlast, nieuwe maandlast, alle eenmalige kosten en de terugverdientijd. We vragen de werkelijke boeterente op bij je bank en zetten oversluiten naast alternatieven zoals rentemiddeling. In een oriëntatiegesprek wordt zo duidelijk of overstappen financieel zinvol is.

Onafhankelijk advies helpt je verder te kijken dan alleen de nieuwe rente, met de oversluitkosten meegerekend. Wil je zelf rustig nalezen hoe hypotheken werken, dan vind je onafhankelijke informatie bij de AFM.

Lees ook: Wanneer loont het oversluiten van hypotheek echt volgens de cijfers?

Conclusie

Oversluiten loont als het financiële voordeel over de tijd dat je in je huis blijft wonen hoger uitkomt dan alle eenmalige kosten, waaronder boeterente, advies, notaris, taxatie en, indien van toepassing, NHG-borgtochtprovisie. Het exacte boetebedrag van je huidige bank is daarbij het getal dat het snelst laat zien of de rest van de rekensom de moeite waard is.

Veelgestelde vragen