Verkoop je na een scheiding je huis, dan bepaal je eerst de waarde van de woning en trek je de hypotheek daarvan af. Wat overblijft, de overwaarde, verdeel je meestal gelijk. Verkopen hoeft niet: een van jullie kan de ander ook uitkopen en blijven wonen.

Een scheiding brengt al genoeg onrust mee. Het helpt om de financiële kant in een vaste volgorde te bekijken, samen of met iemand die je vertrouwt. Wij lopen die volgorde met je langs: de waarde, de overwaarde, de hypotheekrente en een nieuwe woning.

Inhoudsopgave

Verkopen of uitkopen, je hebt een keuze

Het huis hoeft na een scheiding niet per se de verkoop in. Volgens de Belastingdienst kan de een de ander uitkopen en eigenaar van de woning blijven. Degene die blijft wonen, betaalt de vertrekkende partner dan voor diens deel.

Welke route past, hangt vooral af van wat jullie willen en kunnen dragen. Woon je al lang in een buurt waar je je thuis voelt, dan kan blijven wonen veel rust geven. Daar staat tegenover dat je de woonlasten voortaan alleen betaalt. Kan of wil geen van beiden blijven, dan is verkoop aan een derde de logische stap.

Voor wie vertrekt, maakt het fiscaal geen verschil of je je aandeel aan je ex-partner verkoopt of dat jullie de woning samen aan een derde verkopen. In beide gevallen gelden dezelfde regels. Het verschil zit vooral bij degene die blijft. Die neemt een groter deel van de woning over en heeft daar meestal een nieuwe lening voor nodig.

Bespreek beide routes in alle rust en leg de rekensom van elke route naast elkaar voordat je kiest.

Welke waarde je gebruikt voor de woning

Alles begint met een eerlijke waarde. Gebruik hiervoor de waarde in het economisch verkeer: het bedrag dat de woning bij verkoop op de vrije markt zou opbrengen. Die waarde staat bijvoorbeeld in een taxatierapport.

Een taxatie geeft jullie allebei houvast. Je hoeft dan niet te discussiëren over wat de buren vorig jaar kregen of wat een website schat. De WOZ-waarde is een ander getal en dient vooral voor belastingen. Die heb je wel nodig als er sprake is van een schenking, zoals verderop blijkt.

Let goed op als jullie onderling een andere prijs afspreken dan de taxatiewaarde. Wijkt het bedrag af, dan kan dat fiscaal tellen als schenking of als alimentatie. Een taxatie geeft ook duidelijkheid richting de Belastingdienst.

Vraag gerust offertes op bij een paar taxateurs. Spreek samen af wie de taxateur kiest en wie de kosten betaalt.

De overwaarde eerlijk verdelen

Overwaarde is de waarde van de woning min de openstaande hypotheek. Hebben jullie de woning samen gekocht, dan heeft ieder meestal recht op de helft, tenzij de eigendomsakte, huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract een andere verdeling vastleggen. De Belastingdienst geeft er een helder rekenvoorbeeld van: is de woning getaxeerd op € 500.000,- en hebben jullie samen een hypotheek van € 300.000,-, dan is de overwaarde € 200.000,-. Ieder van jullie heeft dan recht op € 100.000,-.

Onderdeel	Bedrag
Getaxeerde waarde woning	€ 500.000,-
Gezamenlijke hypotheek	€ 300.000,-
Overwaarde	€ 200.000,-
Deel per partner	€ 100.000,-
Afgesproken lagere uitkoopsom (voorbeeld)	€ 70.000,-

Bij een uitkoop betaalt de blijvende partner in dit voorbeeld € 100.000,- aan de ander. Spreken jullie samen € 70.000,- af, dan is de afkoopsom lager dan de helft van de overwaarde. Dan kan het gaan om een schenking, waarover mogelijk schenkbelasting verschuldigd is. Voor het exacte bedrag heb je de WOZ-waarde nodig.

Er is nog een tweede mogelijkheid. Betaalt een van jullie alimentatie en doet hij of zij dat in de vorm van een lagere uitkoopsom? Dan geldt het verschil als alimentatie. De betaler mag dat bedrag aftrekken in de aangifte, de ontvanger geeft het op als inkomen. Een lagere uitkoopsom lijkt een vriendelijk gebaar, maar kan dus fiscale gevolgen hebben. Leg zo’n afspraak daarom zwart op wit vast.

Wat je regelt als je blijft wonen

Blijf je in de woning, dan koop je het aandeel van je ex-partner. Vanaf dat moment gelden voor jou alle gewone belastingregels voor een koopwoning. Je geeft het volledige aandeel op in je aangifte en over het hele huis wordt het eigenwoningforfait bij je inkomen geteld. Meestal mag je ook de rente over de hele lening aftrekken, mits je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet.

Voor het deel dat je overneemt, sluit je een nieuwe lening af. Daar gelden de huidige regels voor. Dat speelt vooral als jullie de woning (deels) met een aflossingsvrije lening hebben gefinancierd. Voor een nieuwe aflossingsvrije lening kun je geen hypotheekrente aftrekken. Renteaftrek is alleen mogelijk als de lening aan de fiscale aflossingseis voldoet, doorgaans met een annuïtaire of lineaire aflossing.

Kijk daarom eerst hoe de bestaande lening verdeeld was. Welk deel van de aflossingsvrije lening hoorde bij je ex-partner? Dat overgenomen stuk valt onder de nieuwe regels. De rente op de lening waarmee je je ex-partner uitkoopt, is onder voorwaarden aftrekbaar.

Heb je nog een spaar- of beleggingshypotheek, dan hoort daar meestal een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) bij. Een scheiding kan gevolgen hebben voor die verzekering. Vraag de polis op en bekijk wat er verandert voordat je tekent.

Wat er gebeurt met jouw overwaarde als je vertrekt

Laat je je uitkopen of verkopen jullie samen, dan krijg je jouw deel van de overwaarde. Dat voelt als vrij te besteden geld, maar fiscaal ligt het iets anders. Koop je een nieuw huis en steek je de overwaarde daar niet in, dan kun je over dat bedrag geen hypotheekrente aftrekken. Daar zorgt de bijleenregeling voor.

Neem de € 100.000,- uit het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst. Koop je daarna een nieuwe woning, dan wordt gekeken of je dat bedrag inbrengt. Leen je meer en houd je de overwaarde op je spaarrekening, dan is de rente over dat extra geleende deel niet aftrekbaar.

Ga je huren, dan betaal je op het moment van verkoop geen extra belasting. De overwaarde telt dan wel mee als deel van je vermogen. Wie na de scheiding liever kleiner of gelijkvloers gaat huren, kan dat een rustige keuze vinden. Reken dan wel mee dat het geld onder de vermogensregels valt.

Twijfel je tussen kopen en huren, zet beide opties dan met concrete bedragen naast elkaar. Dan zie je wat elke keuze maandelijks betekent.

Restschuld en aansprakelijkheid goed regelen

Een restschuld ontstaat als de verkoopopbrengst lager is dan de hypotheek. Bij een flink afgeloste woning is dat risico kleiner, maar het is goed om vooraf te weten hoe het werkt. Hebben jullie de hypotheek samen afgesloten, dan zijn jullie daar meestal allebei voor aansprakelijk. De bank kan dan ieder van jullie aanspreken op het hele bedrag. Een restschuld verdwijnt niet met de verkoop: die blijft bestaan, en jullie spreken samen af wie welk deel betaalt. Met de bank kun je bespreken of een betalingsregeling of een financiering van die schuld mogelijk is.

Dat geldt ook bij uitkopen. Wie vertrekt, is niet automatisch van de hypotheek af. Daarvoor vraag je de bank om ontslag uit de aansprakelijkheid. De bank kijkt dan of de blijvende partner de lening alleen kan dragen. Pas wanneer de eigendom notarieel is overgedragen én de bank je uit de aansprakelijkheid heeft ontslagen, sta je juridisch en financieel los van de woning.

Maak daarnaast heldere afspraken over wie welke kosten draagt tot de verkoop of overdracht klaar is. Denk aan de maandlasten, het onderhoud en de verzekering. Leg dat vast in een convenant of laat een mediator meekijken, zodat jullie allebei weten waar je aan toe bent.

Welke papieren je bij elkaar legt

Een rustige verdeling begint met een overzichtelijke map. Verzamel de laatste hypotheekoverzichten, het taxatierapport en de WOZ-beschikking. Leg daar de eigendomsakte bij, en je huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract als je die hebt.

Vergeet ook de gegevens van spaarrekeningen en verzekeringen niet, zoals een KEW of overlijdensrisicoverzekering. Met deze stukken zie je in één oogopslag wat er is en wat er openstaat.

Een notaris legt de overdracht en de verdeling uiteindelijk officieel vast. Neem deze map dus ook mee naar de notaris.

Hoe Bluebird je helpt bij de keuzes na een scheiding

Bluebird zet de cijfers van verkopen en uitkopen naast elkaar, in gewone taal. We rekenen uit wat een nieuwe lening of een volgende woning maandelijks betekent, inclusief de regels voor renteaftrek. Jij beslist zelf, in je eigen tempo en samen met wie je wilt.

Lees ook: Wat zijn de belangrijkste stappen bij het kopen van een huis?

Conclusie

Bij de verkoop of uitkoop van je huis na een scheiding is de rekenregel eenvoudig: de waarde in het economisch verkeer min de hypotheek is de overwaarde. Die verdeel je volgens jullie eigendomsverhouding. Spreken jullie een lagere uitkoopsom af, dan kan het verschil fiscaal tellen als schenking of als alimentatie. Heldere afspraken over de lening voorkomen daarnaast verrassingen bij de Belastingdienst en de bank. Een passende vervolgstap is een taxatie laten doen en daarna met een adviseur beide routes doorrekenen.

Veelgestelde vragen