Om het effect van extra aflossen op je hypotheek te berekenen, heb je ook de hypotheekvorm nodig, naast de huidige restschuld, de resterende looptijd, het rentepercentage van het leningdeel en het bedrag dat je extra wilt aflossen. Met die getallen zie je wat de aflossing doet met je maandlast.

Daarna wordt het pas echt interessant. Hoeveel mag je boetevrij aflossen, wat gebeurt er met je renteaftrek en levert aflossen meer op dan je geld laten staan? Hieronder lees je hoe dat zit, in gewone taal.

Inhoudsopgave

Welke gegevens je nodig hebt om extra aflossen te berekenen

Een rekenhulp vraagt meestal om dezelfde basisgegevens. De rekenhulp van Vereniging Eigen Huis gebruikt bijvoorbeeld deze velden. Je vult ze in en ziet direct wat de aflossing betekent voor je maandelijkse lasten.

Gegeven	Waar je het vindt	Let op
Hypotheekvorm	Je hypotheekakte of online omgeving	Annuïtair of aflossingsvrij
Huidige restschuld	Jaaroverzicht van je geldverstrekker	Vul het leningdeel in waarop je wilt aflossen
Resterende looptijd in jaren	Leningoverzicht	Dit is de looptijd, niet de rentevaste periode
Rentepercentage	Leningoverzicht	De rente van dat specifieke leningdeel
Hoogte extra aflossing	Je eigen keuze	Bedrag uit spaargeld of andere eigen middelen

Heb je meerdere leningdelen met een eigen rente en looptijd? Reken dan per leningdeel. Een gemiddelde rente over je hele hypotheek geeft een vertekend beeld.

Pak dus je laatste jaaroverzicht of je online omgeving erbij voordat je een rekentool opent, en zoek per leningdeel de restschuld, de rente en de resterende looptijd op.

Lagere maandlast of kortere looptijd

Bij een annuïteitenhypotheek daalt je restschuld direct na een extra aflossing. Daarna heb je vaak twee smaken. Je houdt de looptijd gelijk en betaalt voortaan een lagere maandlast. Of je houdt je maandlast gelijk en bent eerder klaar met aflossen.

Welke variant je kiest, hangt af van je doel. Wil je meer ademruimte in je maandbudget, dan past een lagere maandlast. Wil je sneller schuldenvrij zijn, dan levert een kortere looptijd in totaal meestal meer rentebesparing op. Niet elke geldverstrekker biedt beide opties, dus check wat bij jouw hypotheek kan.

Het moment van aflossen telt ook mee. Aan het begin van een annuïteitenhypotheek betaal je relatief veel rente. Los je dan extra af, dan bespaar je over meer jaren rente dan wanneer je dat vlak voor het einde doet.

Een rekenhulp laat de nieuwe maandlast zien, maar niet altijd de nieuwe looptijd. Vraag je geldverstrekker in dat geval om een overzicht van beide scenario’s.

Wat de hypotheekvorm doet met je aflossing

Het type leningdeel bepaalt wat een extra aflossing precies doet. Bij een aflossingsvrij deel betaal je alleen rente en blijft de schuld gelijk. Een extra aflossing verlaagt daar de schuld en dus je maandelijkse rente. Ruwweg bespaar je per maand het aflosbedrag maal je rentepercentage, gedeeld door twaalf. Dat is bruto: de gemiste renteaftrek gaat er nog af. Een aflosschema om aan te passen is er niet.

Bij een annuïtair of lineair leningdeel verandert ook het aflosschema. Bij annuïtair wordt je maandbedrag opnieuw berekend of wordt de looptijd korter. Bij lineair los je elke maand een vast deel af. Na een extra storting wordt dat deel herrekend of eindigt de lening eerder.

Los eerst leningen af waarvan de rente niet aftrekbaar is. Kies daarna het deel met de hoogste rente, zolang het geen (bank)spaarhypotheek is. Zo’n spaarhypotheek heeft eigen spelregels, dus reken die apart door.

Heb je een oud aflossingsvrij deel met hoge rente naast een nieuwer annuïtair deel met lage rente? Dan levert het deel met de hoogste rente per euro bruto de meeste besparing op. Reken wel netto, want aftrekbaarheid en fiscale afspraken zoals overgangsrecht kunnen die uitkomst veranderen.

Hoeveel je boetevrij mag aflossen

Vaak mag je per jaar tot 10% van je oorspronkelijke leningbedrag vergoedingsvrij terugbetalen. Dit heet de jaarlijkse vrijstelling of vergoedingsvrije ruimte. Het precieze percentage en de spelregels staan in jouw hypotheekvoorwaarden, en die verschillen per geldverstrekker en per product.

Los je meer af dan die ruimte, dan kan het zijn dat je een vergoeding betaalt. Vroeger heette dat boeterente. Het is het bedrag dat de geldverstrekker misloopt doordat jij eerder terugbetaalt. Of je die vergoeding betaalt en hoe hoog die is, hangt onder meer af van de rente die voor jouw hypotheek is afgesproken en de rente op dat moment. In je voorwaarden staat wanneer je wel en niet vergoedingsvrij kunt aflossen.

Situatie	Gevolg
Aflossing binnen de jaarlijkse vrijstelling	Meestal geen vergoeding
Aflossing boven de vrijstelling	Mogelijk een vergoeding vervroegde aflossing
Twijfel over jouw situatie	Check je hypotheekvoorwaarden

Elke geldverstrekker hanteert eigen voorwaarden, dus lees die van jouw contract na. Sommige geldverstrekkers hebben hun regels aangepast en rekenen voor bepaalde hypotheekvormen, zoals aflossingsvrij, geen vergoeding meer, ook niet boven de jaarlijkse ruimte. Ga daar niet zomaar van uit voor jouw lening.

Bij sommige geldverstrekkers, zie je online hoeveel je kosteloos kunt aflossen. Moet je wel een vergoeding betalen, dan krijg je het bedrag daar eerst te zien voordat je de opdracht verstuurt.

Wat extra aflossen doet met je renteaftrek

Minder schuld betekent minder rente, en minder rente betekent minder hypotheekrenteaftrek. Je netto voordeel is daardoor lager dan je bruto rentebesparing. Hoeveel lager, hangt af van het tarief waartegen je de rente aftrekt.

Reken dus netto. Bespaar je op jaarbasis een bedrag aan rente, trek daar dan het deel af dat je anders via de belasting terugkreeg. Pas dan zie je wat je echt overhoudt. De renteaftrek geldt alleen voor leningdelen die aan de fiscale voorwaarden voldoen; de actuele regels lees je bij de Belastingdienst.

Krijg je elke maand een voorlopige teruggave? Pas die dan aan, zo voorkom je dat je bij de definitieve aanslag geld moet terugbetalen.

Lagere netto lasten kunnen ook gevolgen hebben voor de heffingskortingen waar je recht op hebt. Neem dat mee in je berekening, zeker bij een grote aflossing.

Aflossen, sparen of beleggen naast elkaar

De eerlijkste vergelijking gaat netto tegen netto. Zet je eigen hypotheekrente na renteaftrek naast de spaarrente na eventuele belasting over je vermogen. Is je netto hypotheekrente hoger, dan levert aflossen per euro meer op dan sparen.

Spaargeld en beleggingen tellen mee voor je vermogen in box 3, de overwaarde in je eigen woning niet. Los je af met spaargeld, dan kan je box 3-grondslag dalen. Hoe dat voor jou uitpakt, hangt af van de actuele box 3-regels en vrijstellingen.

Beleggen kan op lange termijn meer opleveren, maar het rendement staat niet vast. Aflossen geeft een zeker rendement gelijk aan je netto bespaarde rente. Je weegt dus zekerheid af tegen een mogelijk hoger rendement met schommelingen.

Heb je meerdere spaarrekeningen met verschillende rentes? Gebruik voor het aflossen dan eerst het geld van de rekening met de laagste rente.

Buffer, rentekorting en de bijleenregeling

Afgelost geld krijg je niet zomaar terug. Het is niet vanzelfsprekend dat je later opnieuw geld uit je woning kunt halen. Neem je later geld op voor consumptieve uitgaven, dan is die rente niet aftrekbaar. Opnieuw lenen kost bovendien tijd, advies en een nieuwe toets.

Houd daarom spaargeld achter de hand voor grote uitgaven, zoals een nieuwe auto of de studie van de kinderen, en een buffer voor onverwachte kosten. Het Nibud heeft een buffercheck waarmee je bepaalt hoeveel spaargeld voor jou verstandig is. Los pas af met wat daarboven zit.

Een extra aflossing kan je hypotheek in een lagere tariefklasse brengen. Dat hangt af van de verhouding tussen je lening en de woningwaarde, de loan-to-value. Een lagere klasse kan een lagere rente opleveren, al gaat dat niet altijd automatisch. Vraag je geldverstrekker hoe zij dit regelen.

Verkoop je later je huis, dan heb je door aflossen mogelijk meer overwaarde. Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Simpel gezegd moet je de overwaarde meestal in je volgende woning steken om renteaftrek op je hele nieuwe lening te houden; de precieze regels en uitzonderingen lees je bij de Belastingdienst. Verwacht je binnen een paar jaar te verhuizen, neem dit dan mee in je afweging.

Lees ook: Wanneer loont het oversluiten van hypotheek echt volgens de cijfers?

Conclusie

Extra aflossen bereken je met restschuld, looptijd, rente en aflosbedrag per leningdeel, en het plaatje klopt pas als je netto rekent en je buffer en boetevrije ruimte meeneemt. Heb je afgelost en krijg je een voorlopige teruggave, pas die dan aan.

Veelgestelde vragen