Bij je partner uitkopen uit de woning neem je het eigendomsdeel van je ex over, verrekenen jullie diens aandeel in de overwaarde of onderwaarde en komt de hypotheek na akkoord van de bank alleen op jouw naam te staan. Bij overwaarde reken je de uitkoopsom zo uit: de woningwaarde min de openstaande hypotheekschuld, vermenigvuldigd met het aandeel van je ex-partner.

Dat lijkt één rekensom, maar er hangen meer stappen aan. De bank moet akkoord geven, je ex moet uit de hypotheek en de notaris legt alles vast. De handigste volgorde: eerst de taxatie, dan de bank, dan de notaris.

Inhoudsopgave

Wat je partner uitkopen uit de woning precies inhoudt

Als jullie samen een huis hebben en uit elkaar gaan, zijn er grofweg drie routes. Jullie verkopen samen, jullie blijven tijdelijk samen eigenaar, of één van jullie koopt de ander uit. Die laatste route past als jij in het huis blijft wonen en de lasten voortaan alleen draagt. Je ex krijgt dan zijn of haar deel van de overwaarde mee.

Bij een uitkoop gebeuren er eigenlijk twee dingen tegelijk. Jij wordt volledig eigenaar van de woning, en de hypotheek komt op jouw naam te staan. Het eerste regel je via de notaris, het tweede via de bank. Die twee sporen lopen naast elkaar en moeten op hetzelfde moment rond zijn.

Verkopen na een scheiding is niet altijd nodig: volgens de Belastingdienst kan de een de ander uitkopen en eigenaar blijven. Dat kan fijn zijn als er kinderen zijn die in hun vertrouwde omgeving willen blijven. Het vraagt wel dat jij de hypotheek op eigen kracht kunt dragen.

De volledige route ziet er meestal zo uit:

• Je laat de woning taxeren en bepaalt samen de uitkoopsom.
• Je vraagt de wijziging van de hypotheek aan bij de bank.
• De bank toetst jouw inkomen en beoordeelt het taxatierapport.
• De bank geeft akkoord en bevestigt dat je ex bij de overdracht uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen.
• De notaris maakt de akte van verdeling op en jullie tekenen.

Check als eerste wat er in jullie leveringsakte, samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden staat. Daar begint de hele verdeling.

Zo bereken je de uitkoopsom

De basis is de overwaarde: wat het huis waard is, min wat er nog aan hypotheek openstaat. Van dat bedrag betaal je het deel waar je ex recht op heeft. Let op: je betaalt dus geen deel van de hele woningwaarde. Het gaat om de overwaarde, en de helft daarvan alleen als jullie ieder voor de helft eigenaar zijn.

Dit bedrag heet ook wel de overbedeling. Jij krijgt namelijk meer dan jouw deel van het gezamenlijke bezit, en met de uitkoopsom trek je dat recht. Hoe de verhouding ligt, hangt af van jullie huwelijksgoederenregime of de eigendomsverhouding in de leveringsakte.

Zo pakt de som uit in drie voorbeelden. Het eerste komt uit het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst:

Situatie	Woningwaarde	Restschuld	Overwaarde	Aandeel ex	Uitkoopsom
Gelijke verdeling	€ 500.000,-	€ 300.000,-	€ 200.000,-	De helft	€ 100.000,-
Gelijke verdeling	€ 420.000,-	€ 280.000,-	€ 140.000,-	De helft	€ 70.000,-
Verhouding 60/40	€ 420.000,-	€ 280.000,-	€ 140.000,-	40%	€ 56.000,-

Twee dingen kunnen de uitkomst veranderen. Een afwijkende eigendomsverhouding verschuift de verdeling, zoals het derde voorbeeld laat zien. En heeft één van jullie eigen geld ingebracht, bijvoorbeeld uit een schenking, dan kan dat meetellen. Wat jullie daarover hebben vastgelegd, gaat voor.

Is de hypotheek hoger dan de woningwaarde? Dan is er geen uitkoopsom. Er is dan sprake van onderwaarde, die jullie onderling verrekenen volgens de toepasselijke eigendomsverhouding en afspraken. Wie blijft, neemt wel de hele hypotheek over; het aandeel van je ex in de restschuld verrekenen jullie onderling. De bank kijkt of je die hele lening alleen kunt dragen.

Welke rol de taxatie speelt

De woningwaarde bepaalt alles wat erna komt: de overwaarde, de uitkoopsom en hoeveel je kunt lenen. Gebruik daarvoor de waarde in het economisch verkeer, zoals die bijvoorbeeld in een taxatierapport staat. Die waarde stelt een taxateur vast.

Je kunt samen ook een waarde afspreken. Dat scheelt kosten en kan prima werken voor jullie onderlinge afspraken. Voor de bank is dat meestal niet genoeg: bij een wijziging van de hypotheek vraagt die vrijwel altijd een volledige taxatie. Reken daar dus op zodra duidelijk is dat jij blijft.

Manier	Geschikt voor	Accepteert de bank dit?
Samen een waarde afspreken	Convenant en onderlinge afspraken	Nee
Waarderapport	Een eerste indicatie	Soms, verschilt per bank
Volledige taxatie	De hypotheekaanvraag	Ja

Het slimst is om de taxatie vroeg te laten doen. Dan praten jullie vanaf het begin over hetzelfde bedrag, en kan de bank direct verder met dat rapport. Wijkt de afgesproken uitkoopsom af van wat de getaxeerde waarde oplevert, dan kan dat fiscale gevolgen hebben; die staan hieronder bij de fiscale kant.

Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid

Zolang jullie samen de hypotheek hebben, zijn jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk. De bank kan ieder van jullie aanspreken op de hele schuld. Dat verandert niet vanzelf als je ex zijn of haar deel van het huis aan jou verkoopt.

De bank moet eerst met de uitkoop instemmen en bepalen dat je ex niet meer verantwoordelijk is voor de hypotheek. Pas dan is je ex echt los van de lening. Gebeurt dat niet, dan kan de bank je ex bij betalingsproblemen nog steeds aanspreken op de hele hypotheek, ook al woont die er niet meer.

De bank verleent dit ontslag als jij de lasten alleen kunt dragen. Daarom hangen het ontslag en jouw inkomenstoets direct samen. De bank beoordeelt ze in hetzelfde traject, vóór de notaris aan de slag gaat.

Ook voor de vertrekkende partner is dit ontslag belangrijk. Wie zelf weer wil kopen, heeft baat bij een schone lei bij de bank: zonder ontslag is het moeilijker om zelf een nieuwe hypotheek te krijgen.

Hoe de bank jouw inkomen alleen beoordeelt

Na de uitkoop draag jij de hypotheek alleen. De bank toetst daarom of jouw inkomen genoeg is voor de lening die overblijft, inclusief een eventuele verhoging voor de uitkoopsom. Geldverstrekkers volgen hierbij normen van het Nibud, zodat de lasten op lange termijn betaalbaar blijven.

Naast je salaris kijkt de bank naar je vaste lasten en schulden, en naar alimentatie die je betaalt of ontvangt. Ook de afspraken in jullie convenant tellen mee. Betaal je alimentatie, dan houd je minder leenruimte over. Ontvangen partneralimentatie kan onder voorwaarden meetellen als inkomen; hoe banken dat wegen, verschilt.

Er zit één meevaller in. Banken werken met acceptatiecriteria voor een nieuwe hypotheek en met beheercriteria voor een wijziging van een bestaande. Die beheercriteria zijn vaak ruimer. Omdat een uitkoop een wijziging is, kun je soms iets meer lenen. Een recht hierop bestaat niet: de bank beslist dat zelf, en het beleid verschilt per bank.

Voor de aanvraag vraagt de bank stukken op. Denk aan een geldig identiteitsbewijs, bewijs van je inkomen, het taxatierapport, het (concept)convenant en een overzicht van je huidige hypotheek en lopende schulden. Verzamel die papieren alvast, dan voorkom je vertraging.

De uitkoop betalen met een hogere hypotheek

Niet iedereen heeft de uitkoopsom op de spaarrekening staan. Je hypotheek verhogen is dan een logische route. Je kunt je hypotheek verhogen voor allerlei doelen, en de uitkoop van je ex bij een scheiding is daar één van.

Bijlenen kan niet onbeperkt. De bank begrenst de verhoging op basis van de woningwaarde en jouw inkomen, en het beleid verschilt per bank. Het kan dus zijn dat je een deel van de uitkoopsom met eigen geld aanvult.

Route	Effect op je maandlasten
Spaargeld	Geen
Schenking	Geen
Hypotheekverhoging	Hoger

Een verhoging betekent hogere maandlasten. Valt je lening daardoor in een andere risicoklasse, dan kan ook je rente veranderen. Check daarnaast of er bij het afsluiten een verhoogde inschrijving bij de notaris is geregeld. Dan kan de verhoging vaak onderhands, zonder opnieuw naar de notaris. Zonder verhoogde inschrijving loopt het wel via de notaris, met nieuwe notariskosten.

Notaris, akte van verdeling en kosten

De notaris legt de overdracht vast in een akte van verdeling. Dat de afspraak in jullie scheidingspapieren staat, is juridisch niet genoeg. Pas met de akte ben jij officieel volledig eigenaar. De afspraken zelf leggen jullie meestal eerst vast in een echtscheidingsconvenant.

Naast de uitkoopsom zijn er bijkomende kosten voor de notaris, de taxatie en het hypotheekadvies. Neem je het huis over na een huwelijk in gemeenschap van goederen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Vraag bij de notaris en je adviseur vooraf een kostenopgave. Dan weet je hoeveel je bovenop de uitkoopsom nodig hebt.

Wat de uitkoop fiscaal betekent

Blijf jij in het huis, dan koop je het aandeel van je ex in de eigen woning. Je geeft vanaf dat moment de hele woning op in je aangifte. Je kunt meestal de rente over de hele lening aftrekken, mits die aan de voorwaarden voldoet. Ook de rente over een lening om je ex uit te kopen is onder voorwaarden aftrekbaar.

Had je een aflossingsvrij deel? Dan sluit je voor het overgenomen deel een nieuwe lening af. De rente daarover is alleen aftrekbaar als de lening aan de fiscale aflossingseis voldoet, doorgaans met een annuïtair of lineair aflossingsschema. Laat dit vooraf goed doorrekenen, want het bepaalt je netto maandlasten.

Spreken jullie een uitkoopsom af die lager is dan de taxatiewaarde rechtvaardigt, dan kan het verschil als schenking tellen. Over die schenking betaal je mogelijk schenkbelasting; voor de berekening heb je de WOZ-waarde nodig. Gebeurt het in ruil voor alimentatie, dan geldt het verschil als alimentatie. Voor de vertrekkende partner kan de bijleenregeling gelden: zolang de eigenwoningreserve van toepassing is, kan rente over het daarmee overeenkomende deel van een lening voor een volgende woning niet aftrekbaar zijn.

Conclusie

Je partner uitkopen uit de woning draait om drie dingen die samen rond moeten zijn: een uitkoopsom op basis van de getaxeerde overwaarde, een bank die jouw inkomen goedkeurt en je ex ontslaat, en een notariële akte van verdeling. Begin met de taxatie en een doorrekening van je maandlasten. Dan weet je of je kunt bijlenen of eigen geld nodig hebt.

Veelgestelde vragen