Vanaf 2026 introduceert de Nederlandse overheid een belangrijke wijziging in de hypotheekregels, waardoor het niet langer mogelijk is om een huis volledig zonder eigen geld te kopen. Deze aanpassing betekent dat bijkomende kosten vanaf dat moment niet meer meegefinancierd kunnen worden in de hypotheek. Voor iedereen die droomt van een eigen woning, en met name voor starters, heeft deze nieuwe regel directe gevolgen. Waar voorheen de mogelijkheid bestond om de volledige aankoop inclusief alle extra uitgaven te lenen, verschuift het speelveld nu aanzienlijk.

Je zult minimaal 4% tot 6% van de koopsom uit eigen middelen moeten financieren voor de zogeheten ‘kosten koper’. Dit omvat onder andere overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten, die niet langer onderdeel kunnen zijn van de hypothecaire lening. Wat betekent dit precies voor jouw woondroom en hoe bereid je je hier optimaal op voor?

Is een huis kopen zonder eigen geld nog wel mogelijk?

In 2026 is de realiteit dat je, strikt genomen, geen huis meer kunt kopen zonder enig eigen geld. Waar het in het verleden mogelijk was om de koopsom en alle bijkomende kosten volledig mee te financieren in de hypotheek, is dat nu niet meer het geval. De maximale hypotheek die je kunt krijgen, bedraagt 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat je de aankoopprijs van het huis volledig kunt lenen, mits je inkomen dit toelaat. Echter, naast de koopsom zijn er diverse andere kosten waar je als koper mee te maken krijgt, en deze kosten kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Deze bijkomende kosten moet je dus zelf betalen, wat eigen geld noodzakelijk maakt.

Maximale lening van 100% van de woningwaarde

Dit principe van 100% financiering van de woningwaarde houdt in dat je ongeveer 3% tot 6% van de koopsom aan eigen middelen nodig hebt om de aankoop te kunnen realiseren. Dit percentage dekt de overdrachtsbelasting, die in 2026 voor een starterskoopwoning 0% bedraagt tot een bepaalde grens, maar voor andere woningen 2%, en de notariskosten voor de hypotheekakte en de koopakte, die gemiddeld tussen de €1.000 en €2.000 liggen. Daarnaast zijn er nog kosten zoals de taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, en eventuele makelaarskosten, die je eveneens uit eigen zak moet betalen. Het is dus cruciaal om deze posten niet te onderschatten bij het plannen van je aankoop.

Hoe werkt de 100-procenthypotheek voor starters?

Wanneer je als starter een huis wilt kopen in 2026, zul je merken dat de term ‘100-procenthypotheek’ vaak voorbijkomt, maar de betekenis ervan is essentieel om goed te begrijpen. Dit houdt in dat je de volledige koopsom van de woning kunt financieren met je hypotheek, zonder dat je hiervoor eigen geld hoeft in te leggen. Dit klinkt ideaal, maar betekent niet dat je helemaal geen eigen middelen nodig hebt. De bank financiert de aankoopwaarde van het huis, maar er zijn altijd bijkomende kosten die buiten deze financiering vallen, de zogenaamde ‘kosten koper’.

De 2-6% kosten koper die buiten de hypotheek vallen:

Deze bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, dien je doorgaans zelf te betalen. De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopsom van de woning voor starters, terwijl de notariskosten voor de hypotheekakte en leveringsakte variëren van €500 tot €1.500. Daarnaast zijn er nog advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek, die gemiddeld tussen de €2.500 en €4.000 liggen. Hoewel de 100-procenthypotheek de koopsom dekt, is het dus cruciaal om rekening te houden met deze aanvullende uitgaven, die samen al snel oplopen tot 4% à 6% van de koopsom.

Welke kosten koper moet je zelf kunnen betalen?

Wanneer je een huis koopt, krijg je naast de koopsom ook te maken met zogenaamde ‘kosten koper’, welke je doorgaans niet mee kunt financieren in je hypotheek. Deze kosten moet je dus uit eigen middelen betalen. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, die in 2026 voor woningen boven €510.000 neerkomt op 2% van de koopsom. Voor starters onder de 35 jaar die een woning kopen onder deze grens, is er een vrijstelling waardoor je deze belasting niet hoeft te betalen. Daarnaast zijn er notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, welke samen ongeveer €1.000 tot €1.500 bedragen, afhankelijk van de notaris.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting onder 35 jaar

Bovenop de overdrachtsbelasting en notariskosten, zijn er ook nog andere verplichte uitgaven. Zo betaal je advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheekadviseur, die gemiddeld tussen de €2.500 en €4.000 liggen. Ook is een taxatierapport noodzakelijk om de waarde van de woning vast te stellen, wat je ongeveer €700 kost. Tot slot moet je rekening houden met eventuele bankgarantiekosten, die ongeveer 1% van de garantiesom bedragen, en de kosten voor een bouwkundige keuring, die gemiddeld €400 tot €600 bedragen. Dit alles maakt dat je al snel zo’n 4% tot 6% van de koopsom aan eigen geld nodig hebt, zelfs als je onder de startersvrijstelling valt.

Wat zijn de regels voor een hypotheek in 2026?

In 2026 gelden specifieke regels voor het verkrijgen van een hypotheek, waarbij de belangrijkste richtlijn het Loan-to-Value (LTV) principe is. Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde van je woning financieren met een hypotheek. Dit betekent concreet dat de aankoopsom van het huis volledig geleend kan worden, mits de woningtaxatie deze waarde bevestigt. Deze regel is al enige tijd van kracht en zorgt ervoor dat je als koper geen eigen geld hoeft in te leggen voor de aanschafprijs zelf, wat voor starters een aanzienlijk voordeel kan zijn.

LTV-principe: maximaal 100% van de woningwaarde

De 100% LTV-regel houdt in dat alle bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten, niet kunnen worden meegefinancierd in de hypotheek. Deze kosten bedragen doorgaans 4% tot 6% van de koopsom en moeten met eigen middelen worden voldaan. Voor een woning van €300.000 betekent dit een bedrag tussen €12.000 en €18.000 dat je zelf moet inbrengen. Het is daarom essentieel om een spaarpotje te hebben voor deze noodzakelijke uitgaven, ook als je de volledige koopsom van de woning kunt lenen.

Hoe vergroot je je kansen op een woning als starter?

Om je kansen op een eigen woning te vergroten, is het essentieel om je financiële situatie grondig onder de loep te nemen. Je moet inzicht krijgen in je inkomsten, uitgaven en eventuele schulden, want dit vormt de basis van je hypotheekaanvraag. Een stabiel inkomen is cruciaal, en een vast contract biedt hierbij de meeste zekerheid. Heb je een tijdelijk contract, dan is een intentieverklaring van je werkgever dat je een vast contract krijgt binnen zes maanden vaak noodzakelijk. Zonder deze verklaring is het lastiger om een hypotheek te verkrijgen, hoewel sommige geldverstrekkers wel kijken naar je arbeidsverleden en toekomstige perspectieven.

Afloop van een tijdelijk contract beïnvloedt NHG-aanvraag

Naast een stabiel inkomen helpt een goede voorbereiding je aanzienlijk. Verdiep je in de huizenmarkt, de verschillende hypotheekvormen en de bijkomende kosten. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, die in 2026 2% van de koopsom bedraagt, en notariskosten, die gemiddeld tussen de 1.000 en 1.500 euro liggen. Bluebird Hypotheekadvies raadt je aan om alvast te sparen voor deze kosten, aangezien je deze niet kunt meefinancieren in je hypotheek. Een realistische inschatting van je maximale hypotheekbedrag voorkomt teleurstellingen en stelt je in staat gericht te zoeken naar geschikte woningen.

Waarom is alleen een hoog inkomen vaak niet genoeg?

Een hoog inkomen is vanzelfsprekend een belangrijk fundament voor het verkrijgen van een hypotheek, maar het is zelden de enige doorslaggevende factor. Je inkomen bepaalt weliswaar de maximale hoogte van je lening, echter de bank kijkt naar een breder financieel plaatje. Er zijn namelijk diverse kosten gemoeid met de aankoop van een woning die je niet kunt meefinancieren in de hypotheek. Deze bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, worden ook wel ‘kosten koper’ genoemd en moet je zelf kunnen dragen. Je inkomen, hoe hoog ook, voorziet niet automatisch in dit direct benodigde spaargeld.

Een woning van €355.000 voor NHG in 2024

De wettelijke hypotheeknorm in 2026 staat op 100% van de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat je de volledige koopsom kunt lenen, maar geen euro extra voor de bijkomende kosten. Voor een woning van bijvoorbeeld €300.000 moet je rekenen op ongeveer 5% tot 6% aan kosten koper, wat neerkomt op zo’n €15.000 tot €18.000. Dit bedrag moet je dus met eigen middelen financieren, ongeacht de hoogte van je salaris. Een hoog inkomen maakt het weliswaar makkelijker om dit bedrag te sparen, maar het vervangt de noodzaak van eigen vermogen niet.

Zijn er alternatieven voor een huis kopen zonder eigen geld?

Jazeker, er bestaan wel degelijk alternatieven die je kunt overwegen wanneer je geen eigen geld hebt om direct in te leggen bij de aankoop van een woning. Hoewel de traditionele ‘100% hypotheek’ in de meeste gevallen niet meer mogelijk is, zijn er constructies die je helpen om je droomhuis te financieren. Denk hierbij aan schenkingen van ouders of andere familieleden, een lening bij familie, of de “Starterslening” die door veel gemeenten wordt aangeboden.

Deze opties kunnen het benodigde eigen geld aanvullen of zelfs volledig vervangen, afhankelijk van je specifieke situatie en het bedrag dat je kunt lenen of geschonken krijgt. Het is essentieel om deze mogelijkheden zorgvuldig te onderzoeken en te kijken welke het beste bij jouw financiële plaatje passen.

Erfpacht: betaalbaar wonen door grondhuur

Naast de directe financiële hulp zijn er ook methoden om de aankoopkosten te drukken, waardoor je minder eigen geld nodig hebt. Zo kun je bijvoorbeeld kijken naar woningen met erfpacht, waar je de grond huurt in plaats van koopt, wat de totale investering aanzienlijk verlaagt. Een andere optie is een koopgarantconstructie, waarbij je een lagere koopprijs betaalt in ruil voor een deel van de eventuele toekomstige waardestijging. Deze alternatieven vragen wel om een grondige afweging van de voor- en nadelen, want erfpacht brengt maandelijkse kosten met zich mee en koopgarant betekent dat je een deel van de winst bij verkoop mist. Bluebird helpt je graag om deze complexere financieringsvormen te doorgronden.

Welke rol speelt de schenkingsvrijstelling tegenwoordig?

De schenkingsvrijstelling is een cruciaal instrument geworden voor starters op de woningmarkt, vooral in een tijd waarin het kopen van een huis zonder eigen geld bijna onmogelijk is. Deze vrijstelling stelt je in staat om belastingvrij een geldbedrag van je ouders of andere familieleden te ontvangen, wat direct kan worden ingezet voor de financiering van je woning. In 2026 bedraagt de algemene jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen een vast bedrag van €6.633. Dit bedrag is een belangrijke jaarlijkse bijdrage die je kunt benutten om je eigen vermogen op te bouwen, wat essentieel is voor het verkrijgen van een hypotheek.

Jaarlijkse schenkingsvrijstelling van €6.633 in 2024

Hoewel de eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning, beter bekend als de ‘jubelton’, in 2024 volledig is afgeschaft, blijft de reguliere schenkingsvrijstelling van €6.633 onverminderd van kracht. Dit betekent dat je nog steeds jaarlijks een aanzienlijk bedrag kunt ontvangen zonder dat hierover schenkbelasting betaald hoeft te worden. Deze fiscale regeling biedt je een concrete mogelijkheid om je financiële positie te versterken, wat direct bijdraagt aan je leencapaciteit en het verminderen van de benodigde eigen middelen voor de aankoop van je droomhuis. Het is een slimme manier om je ouders of andere familieleden je te laten ondersteunen bij deze grote stap.

Hoe helpt een starterslening bij je eerste woning?

Een starterslening is een aanvulling op je reguliere hypotheek, speciaal ontworpen om jou als starter te helpen de financiering voor je eerste woning rond te krijgen. Dit instrument overbrugt het verschil tussen de totale kosten van de woning en het maximale hypotheekbedrag dat je op basis van je inkomen kunt lenen. Het belangrijkste voordeel is dat je de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaalt over de starterslening, wat je maandlasten aanzienlijk verlaagt in de beginfase van je hypotheek. Je krijgt zo meer financiële ademruimte, wat erg prettig is wanneer je net begint met het dragen van woonlasten.

Hypotheek met NHG voor de starterslening

Na deze rente- en aflossingsvrije periode van drie jaar begin je met het terugbetalen van de lening. De hoogte van de maandelijkse aflossing en rente wordt dan opnieuw vastgesteld, waarbij gekeken wordt naar je actuele inkomen. Mocht je inkomen dan nog niet voldoende zijn, dan is het mogelijk om een betalingsuitstel aan te vragen. Dit flexibele karakter maakt de starterslening een waardevol hulpmiddel om de stap naar een eigen woning te vergemakkelijken, vooral nu de huizenprijzen blijven stijgen en het eigen geld een grotere rol speelt bij de aankoop.

Wat is de eerste stap naar jouw droomhuis zonder spaarpot?

De eerste cruciale stap richting jouw eigen huis, zeker zonder een aanzienlijke spaarpot, is het grondig in kaart brengen van jouw financiële situatie. Dit betekent meer dan alleen kijken naar je maandelijks inkomen, je moet een compleet beeld krijgen van al je inkomsten en uitgaven. Denk hierbij aan vaste lasten zoals huur, energie, verzekeringen, maar ook aan variabele uitgaven voor boodschappen, vervoer en vrijetijdsbesteding. Een gedetailleerd overzicht helpt je te begrijpen hoeveel je daadwerkelijk kunt missen voor maandelijkse hypotheeklasten, wat essentieel is voor een realistische inschatting van je leencapaciteit en de betaalbaarheid van een woning.

Studieschuld van €10.000 verlaagt leencapaciteit

Naast het inzicht in je huidige financiën, is het van groot belang om je leencapaciteit te bepalen. Dit is het maximale bedrag dat je kunt lenen op basis van je inkomen en financiële verplichtingen. Hypotheekverstrekkers kijken in 2026 kritisch naar factoren als studieschulden, andere leningen en eventuele vaste contracten. Een studieschuld van bijvoorbeeld €10.000 kan jouw maximale leenbedrag aanzienlijk verlagen, gemiddeld met €20.000 tot €40.000, afhankelijk van de rente en looptijd. Het is dus zaak om deze gegevens nauwkeurig te verzamelen en vooraf te laten doorrekenen, zodat je precies weet wat de financiële speelruimte is voor jouw droomhuis.

Conclusie huis kopen zonder eigen geld

Je hebt nu een helder beeld van de hypotheekregels in 2026 en begrijpt dat ‘huis kopen zonder eigen geld’ een misvatting is geworden. Hoewel je de volledige koopsom kunt financieren, zijn eigen middelen onmisbaar voor de bijkomende kosten koper, die al snel 4% tot 6% van de koopsom bedragen. Deze uitgaven, zoals overdrachtsbelasting, zelfs met startersvrijstelling, notariskosten en advieskosten, moeten uit je eigen spaarpot komen. Zelfs een hoog inkomen lost dit niet op. Begin daarom vandaag nog met sparen voor deze essentiële kosten. Wil je concreet weten hoeveel jij nodig hebt en welke stappen je moet zetten? Neem dan contact op met Bluebird voor persoonlijk en deskundig advies.